房貸新政后房價是否會漲?

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房貸新政后,房價會漲嗎?

核心閱讀

  ■房貸新政提振了市場信心,止跌作用比較明顯

  ■受目前市場供求關(guān)系的影響,房價再次暴漲的幾率并不大,“以價換量”仍將是開發(fā)商的主要策略

  ■房地產(chǎn)市場目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對過剩的狀態(tài),房地產(chǎn)市場調(diào)整仍處于“去泡沫”階段

提振信心效果顯現(xiàn)

  10月第四周一線城市成交量逾1萬套,攀上2017年以來最高點(diǎn)

  不久前,央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政:擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,不僅可以再次申請房貸,還可以享受首套房貸優(yōu)惠政策。此外,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,不再以行政手段禁止其貸款,而是由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

  房貸新政的背后,是今年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入首個市場自發(fā)形成的調(diào)整期,以及由此導(dǎo)致的傳統(tǒng)樓市“金九”成色不足。一方面,樓市成交量創(chuàng)下近年來新低。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示,9月全國主要35個城市新房成交套數(shù)同比下降6.14%。以一線城市廣州為例,9月市轄十區(qū)網(wǎng)上簽約面積創(chuàng)近10年新低,去庫存周期攀升至17個月。另一方面,樓市價格回調(diào)仍在繼續(xù)。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,9月全國70個大中城市房價已全面停止環(huán)比上漲;新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別為58個和52個,分別比8月份增加了39個和20個。

  “今年樓市調(diào)整范圍與程度是前所未有的”,鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析,今年9月,一二手房價格環(huán)比下降城市分別達(dá)69與70個,而在限購調(diào)控低谷期的2017年1月,該數(shù)據(jù)也分別僅為48與54個。“本輪市場自發(fā)調(diào)整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調(diào)控政策,影響更大更持久。”

  在此背景下,房貸新政對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,盡管今年“十一”七天商品住宅成交量處于2017年以來最低位,環(huán)比降幅為35%,但此后樓市交易逐步回暖,周交易量連續(xù)突破,特別是10月第四周,一線城市周成交量逾1萬套,攀上2017年以來的最高點(diǎn)。

  記者走訪的幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均表示,今年“十一”以來,二手房的帶看量明顯增多。“房貸新政給10月的市場打了一針強(qiáng)心劑。”張旭說,新增房客源量的提升是市場回暖的重要表征,也是市場后續(xù)發(fā)展的重要條件。

  “國慶以來各地成交量明顯上漲,房貸新政和各地松綁政策對市場的影響正逐漸體現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,房貸新政提振了市場信心,止跌作用比較明顯,但成交量的反彈幅度依然要看后續(xù)信貸釋放情況。“在限購政策持續(xù)三年而導(dǎo)致剛需透支后,此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求,將成為下一階段市場的重要支撐力。”

房價暴漲的幾率不大

在北京市場,房價顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象

  改善型需求確實(shí)正在入市?吹椒抠J新政的新聞后,北京的謝先生放棄了跟隨全家去廣西度假的計劃。“得抓緊時間看房子,新盤和二手房都要看,機(jī)不可失。”

  原來,2017年,隨著女兒的降生、母親搬來同住,謝先生在北京南三環(huán)的一室一廳顯得局促起來。私密空間的缺少不斷誘發(fā)家庭矛盾,讓謝先生感到必須換套大房子。“以前的貸款政策對我這種換房自住的人挺不公平的”,謝先生說,盡管首套房的貸款已經(jīng)還清,但根據(jù)過去政策換房仍需按第二套房處理,首付7成,利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。如今房貸有了新政策,謝先生在十一長假一口氣看了四個新盤、20多套二手房,又咨詢了幾家銀行。“現(xiàn)在換房確實(shí)可以享受首套房貸政策,首付只需3成,就算利率沒有折扣,買房的壓力也小多了!”

  像謝先生這樣的改善型需求確實(shí)在加快入市。鏈家地產(chǎn)提供的北京市二手房交易數(shù)據(jù)顯示,今年6—10月份成交房源總價檔位中,250萬元以下的低價房源成交占比在10月份明顯下降,而250萬元—400萬元檔位的房源成交占比增幅較大;10月27日單日網(wǎng)簽成交達(dá)到了632套的年內(nèi)最高,這些跡象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。

  房貸新政在降低改善型需求購房成本的同時,也引發(fā)了不少人對房價再次暴漲的擔(dān)憂。“傳了好久要救市,結(jié)果政策力度比預(yù)期中的大多了。”國慶期間,北京居民霍小姐每天都能接到四五個中介的電話,問她要不要趁著新政抄底買房,推薦的樓盤從北京到威海,從青島到杭州,不一而足。“本來盼著這次樓市調(diào)整,房價能多降些,F(xiàn)在買房只認(rèn)貸不認(rèn)房,房價還不又躥高了!”

  實(shí)際上,在具有標(biāo)桿意義的北京市場,房價確實(shí)顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù),國慶期間,北京庫存房源的降價房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%,自今年3月以來首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調(diào)報價的庫存房源比例又下調(diào)15個百分點(diǎn);并且,成交房源議價幅度進(jìn)一步收窄,新增房源掛牌價則較上周上漲1.3%。

  不過,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,受目前市場供求關(guān)系的影響,房價再次暴漲的幾率并不大。“房貸新政只是穩(wěn)預(yù)期,讓市場回暖的核心原因還是8、9月份的房價一直保持在相對平穩(wěn)的低位水平。”張旭說。

  在前期庫存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下,“以價換量”仍將是開發(fā)商的主要策略。張大偉分析,今年“十一”假期,武漢、成都、杭州等少部分城市市場成交明顯好于去年同期,除了房貸新政刺激了購房者的入市信心,限購取消又吸引了大量外來人口到省會城市購房外,最重要的是開發(fā)商積極開展“以價換量”,能有效吸引改善型居住需求。

  “信貸的落地執(zhí)行、市場本身的供求關(guān)系和價格因素仍將是影響市場成交能否持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。”張大偉說,“隨著9—10月供應(yīng)高峰的來臨,各地的成交也有望達(dá)至年內(nèi)高峰。然而,在目前新盤銷售率、存量等指標(biāo)壓力之下,開發(fā)商唯有合理定價才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。”

無法逆轉(zhuǎn)樓市分化

總體上看,房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能還需要經(jīng)過一個階段

  “當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個根本特征是區(qū)域差異,不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度、面臨的主要矛盾差異很大?傮w上看,房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能還需要經(jīng)過一個階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌表示,盡管現(xiàn)在出臺了房貸新政,有些地方取消了限購,但總體上房地產(chǎn)市場調(diào)整仍處于“去泡沫”階段。

  實(shí)際上,房貸新政也無法逆轉(zhuǎn)樓市分化格局。對于不少二三線城市,去庫存依然是重中之重。今年10月11日,青島綠城誠園項(xiàng)目二期釋放出六五折銷售的消息后,引發(fā)老業(yè)主沖擊售樓處。然而,在城鎮(zhèn)常住人口不足北京1/4的青島,商品住宅庫存已是北京的2倍,去庫存周期高達(dá)26個月。即使有了房貸新政,“降價跑量”仍是開發(fā)商不得不做出的必然選擇。

  “房地產(chǎn)市場目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對過剩的狀態(tài)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸,就必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積,防范供給過剩從局部向全國蔓延。”余斌表示,今年以來住宅新開工面積大幅回落,市場預(yù)期開始調(diào)整,對中長期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。“雖然近期調(diào)整力度較大,整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增加,但必須看到,市場調(diào)整是房地產(chǎn)業(yè)必須經(jīng)歷的階段,也是以‘短痛替代長痛’的務(wù)實(shí)選擇。”

  在穩(wěn)定供給的同時,大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過1套,但不同人群的實(shí)際占有并不平衡,住房成套率也有待提高。在住房政策中,也需要補(bǔ)上政策性住房金融體系這條短腿,來更好地支持“住有所居”。

  “從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對首次購房和改善性購房支持力度,商業(yè)銀行并未積極響應(yīng)的情況看,我國必須建立起政策性住房金融體系,以對居民獲取基本住房、適當(dāng)改善住房條件提供支持,而且這種支持基本不受市場周期的影響,是一種長期制度安排。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉建議。

  劉洪玉介紹,目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已大體成型,但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)的研究探索中。在他看來,如果按照今年10月中旬出臺的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,實(shí)現(xiàn)了住房公積金個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化,就可以有效改善住房公積金體系的流動性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費(fèi)的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統(tǒng)籌使用改革,以及擴(kuò)大制度覆蓋面、統(tǒng)一管理系統(tǒng)、合理分配增值收益、完善監(jiān)管體系、提高透明度等改革,就可以承擔(dān)起住房政策中需求端住房金融支持的任務(wù)。”

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