年蘇州擬限購政策 蘇州房地產(chǎn)限購政策

去年年底，我的文章《2017年這些城市的房價可能大漲》中，將蘇州列為可能大漲的第一位，其他位列第一集團的有上海、南京、杭州、合肥等。后來房價上漲的事實證明，蘇州成為二線城市中房價的領(lǐng)頭羊。蘇州一些地方去年年底7000多的房子，不到半年之久，價格超過了2萬，漲幅之大，令人咋舌。

5月17日，蘇州市國土資源局決定將5塊掛牌擬出讓的土地以規(guī)劃優(yōu)化原因暫緩出讓。媒體報道的真實原因是，蘇州很多將出臺包括限購在內(nèi)的調(diào)控政策，為房地產(chǎn)降溫。根據(jù)媒體的報道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會議，主題是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，會議通過了限購方案，擬于5月23日公布、24日執(zhí)行。主要內(nèi)容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補繳社保。

如果這些消息屬實，暫緩出讓土地的行為則是蘇州市政府冷卻土地市場，從而讓整個房地產(chǎn)市場冷靜的舉措。從最近二線城市的動態(tài)看，包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市，土地市場和房地產(chǎn)市場熱度互相影響。長三角地區(qū)地王頻出，而且大多在包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市，其熱度甚至超過了一線城市。據(jù)媒體的統(tǒng)計，今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%。從土地出讓金的情況看，前4個月二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%。

在上海、深圳房價暴漲之后出臺調(diào)控措施，一線房地產(chǎn)市場迅速冷凍，成交量相對于調(diào)控前幾乎腰斬。那么，如果蘇州等城市推出限購，二線市場是否也步一線城市的后塵冷凍，已經(jīng)熱得發(fā)燙的房地產(chǎn)之火如何會否向三線轉(zhuǎn)移。

對于蘇州、南京、合肥等二線城市的房價，筆者并不認為可以和上海等一線城市的房價比較。事實上，一線城市的房價在經(jīng)歷一季度的瘋狂之后，房價的絕對值已經(jīng)很高，是否存在泡沫尚待時間驗證，但一線城市很多房價遠高于歐美國家很多城市的房價已是事實。相反，蘇州、南京、合肥等城市的房價，絕對值并不高，蘇州瘋狂，是因為之前價格過低，從價格本身看屬于補漲，只是在貨幣寬松和房地產(chǎn)刺激政策的雙重利好下，演化成了瘋漲的行情而已。現(xiàn)在的房價已經(jīng)相對合理，考慮到蘇州自身城市的特點，以及蘇州下轄的縣市的替代性，在經(jīng)歷今年前四個月的瘋漲之后，后續(xù)再瘋漲的可能性很小。在我看來，在當(dāng)下，蘇州的房地產(chǎn)市場搞限購，其實根本沒有必要，效果可能適得其反。不限購，市場在釋放購買力之后，自然回歸正常。一旦限購，反而成為饑餓營銷般的促銷手段，引發(fā)新的恐慌性購買。對于全國的二線市場，筆者不僅不同意蘇州的限購措施，對所有的施與二線的限購，在我感覺，是一種市場瘋狂之后，為了防止急漲后的急跌采取的穩(wěn)定市場的行為。

當(dāng)然，這次二線城市房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向和降溫，也有一個背景，那就是5月9日權(quán)威人士的訪談，在訪談中，權(quán)威人士對當(dāng)下房地產(chǎn)市場有三個重要觀點：一是強調(diào)，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策;二是指出，恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取;三是提出在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進城的財稅、土地等配套制度。

從杠桿和大力刺激的角度看，目前二線城市存在的最大的問題倒不是房價，而是土地市場的瘋狂。開發(fā)商瘋狂拿地，如果拿地的錢通過融資和加杠桿的方式取得，意味著未來一定會通過推高房價的方式確保獲得利潤，土地市場的加杠桿的危險比住房市場其實更為危險，這也是過去的事實所證明的。對于二線市場，應(yīng)該嚴控土地市場的炒作，通過增大土地供應(yīng)等方式平抑市場，并對開發(fā)商拿地的資金來源予以限制。通過土地市場的降溫，而不是以前的限購的措施，對于市場的長久健康更為有益。

筆者認為，不管蘇州等二線城市是否出臺調(diào)控舉措，今年房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續(xù)。買房者無需恐慌!下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備。不要忘了，這個市場在基本面上處于去庫存的周期，即供大于求的狀態(tài)。瘋漲已經(jīng)尾聲，一些瘋狂拿地的開發(fā)商很快會體會到?jīng)_動的懲罰。

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