年蘇州限購政策或重啟熱點

近期，一二線城市地價瘋漲，蘇州更是“地王”頻出。17日，蘇州國土局卻發(fā)出公告稱，原本將要進行土拍的五幅地塊暫緩出讓，對此，不少業(yè)內人士猜測，蘇州將進入下一輪政策收緊。此外，也有不少傳言稱，蘇州再啟動限購。對此，揚子晚報昨晚求證蘇州市委宣傳部，相關負責人表示，并未收到相關消息。

5月17日，蘇州國土局官網發(fā)布了《蘇州市區(qū)國有建設用地使用權網上掛牌出讓補充公告》，公告中稱，蘇州市國土資源局于2017年4月20日發(fā)布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區(qū)國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告，因規(guī)劃優(yōu)化原因，經市政府批準，以下地塊暫緩出讓。公告顯示，五幅地塊有三幅分布于姑蘇區(qū)，剩余兩幅分別位于相城區(qū)和高新區(qū)。從公告中可以看到，本次起拍價較高的獅山38號地塊、姑蘇拙政園北側25號地塊、相城元和33號地塊均暫緩出讓!

對此，不少業(yè)內人士推測，這些“準地王”的退場，這次土拍的結果將難以預料，這也可能意味著又一輪政策收緊。

此外，還有不少人傳“蘇州再啟動限購”的消息。有媒體透露，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會議，主題就是穩(wěn)定房地產工作，會議通過了限購方案，擬于5月23日公布、24日執(zhí)行。主要內容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補繳社保。蘇州市政府有意要房企先放下拿地念頭，否則市場繼續(xù)瘋狂，大部分房企更沒有機會拿地。上述暫停出讓的地塊，有可能等政策出臺之后，市場有所冷卻了才重新推出。

據(jù)記者也向蘇州市委宣傳部求證，相關負責人表示，他對這一消息并不知情。

追問

一旦蘇州重啟限購，南京還遠嗎?

專業(yè)人士：概率很大，市場或大幅降溫

昨晚，蘇州和合肥兩地不約而同傳出可能樓市限購的消息，這在南京的地產圈里引發(fā)強烈關注。一旦蘇州與合肥真的出臺限購舉措，南京會跟進嗎?記者昨晚采訪了樓市專家，普遍認為南京重推限購的可能性很大，市場也會因此而大幅降溫。

“南京樓市需要‘降溫’的壓力一直很大，地王頻出，房價漲幅居高不下，在全國70大中城市里位居前列，這已經引起了中央有關部門的高度重視”，南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝表示，一旦蘇州與合肥兩地落實限購，那么南京出臺類似政策的可能性很大，畢竟南京樓市無論是“地王”的數(shù)量與價格，還是熱門板塊樓盤的銷售速度與瘋狂搶購的場景，都更加令人印象深刻，地方政府恐怕很難坐得住。

多位業(yè)內人士認為，南京市此前曾出臺過平抑房地產市場的“寧十七條”，后來又推出“去庫存”的10條意見，不過對樓市的影響有限，限購作為樓市調控的行政化手段，雖然受到不少人詬病，但卻是較為有效的調控手段。

如果南京重啟限購措施的話，對市場降溫將起到立竿見影的作用。張輝認為，首先會體現(xiàn)在成交量上，買房人的需求受到抑制，等等看的觀望心態(tài)重回市場，成交量將應聲回落，“日光盤”、“夜光盤”或從市場消失;隨后，相對位置偏遠的非熱門板塊可能將降價銷售，樓盤的優(yōu)惠促銷重回市場。在土地市場上，由于對未來預期有所調整，房企拿地的沖動將受到抑制，4.5萬/?的超高地價恐成“絕唱”。

記者昨晚10點半電話采訪了南京市房管部門相關人士，對于網傳“南京房管局領導昨晚開會研究限購”的說法，該人士表示并無此事。據(jù)其了解，南京市目前尚未對限購等調控事宜進行過研究，也沒有近期出臺相關政策的計劃。

部分一二線城市地價暴漲引業(yè)內擔憂

開發(fā)商互相“抬轎”，不惜負債拿地

多個二線城市土地市場“高溫”

近期，多個二線城市土地市場“高溫”。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%;廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產生。

值得關注的是，幾乎所有一線和熱點二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應，開發(fā)商開始爭先布局熱點二線城市。

有開發(fā)商負債搶地賭“明天”

拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地，一個月內景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近2017年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負債率高達135%。

開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地?

一是“不缺錢，缺項目”。二是房地產成資金“避風港”。還有就是開發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內人士認為，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項目的開發(fā)商。

除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。去年，華潤華發(fā)聯(lián)合體、陽光城集團均在上海先后兩次刷新自己創(chuàng)造的區(qū)域“地王”紀錄。

房企高杠桿拿地存隱患

在房地產企業(yè)利用金融市場不斷加杠桿拿地的背后，是整個行業(yè)負債的攀升。業(yè)內擔心，房企高負債、高杠桿存在違約隱患�！耙患曳科笃煜碌囊粋�項目出問題，可能會出現(xiàn)連鎖反應，很多金融機構要求提前兌付將導致多家房企資金鏈斷裂�！�

土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。中國建設銀行首席經濟學家黃志凌認為，一些地方政府提高基準地價，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財政依賴，依然坐享土地增值收益。

上海財大教授陳杰認為，目前不少地方債務都依賴賣地收入來償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務將出現(xiàn)壞賬風險。