營改增最新操作方案政策解讀

兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%;境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零;除此之外的納稅人發(fā)生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2017年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2017年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務;養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)老服務;殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務;婚姻介紹服務;學生勤工儉學提供的服務;個人銷售自建自用住房等。文件還規(guī)定了一系列享受扣減增值稅的規(guī)定，涉及退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)、重點群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。

不動產(chǎn)納入抵扣

營改增試點辦法也進一步明確了增值稅進項可抵扣的范疇。不動產(chǎn)可納入抵扣，但貸款服務不能納入抵扣。

2017年營改增預計減稅5000億元，其中因為不動產(chǎn)納入抵扣，將帶來占比超60%的減稅規(guī)模。

財政部相關負責人介紹，不動產(chǎn)納入抵扣曾經(jīng)想分10年，后來政策制定時，征求行業(yè)、地方的意見，對政策有所調整，現(xiàn)在政策安排是2年，而且還允許第一年抵扣60%，是為了更好地幫助企業(yè)減負。

通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點納稅人總體稅負會因此下降。

截止到2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。原增值稅納稅人，主要為制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)，因可抵扣項目增多，總體減稅規(guī)模比營改增試點納稅人減稅規(guī)模大。

胡怡建表示，不動產(chǎn)納入抵扣，原增值稅納稅人將進一步獲益。增值稅第一次轉型時，將機器設備納入抵扣范疇，機器設備是允許一次性抵扣，不動產(chǎn)分兩年抵扣，在照顧到企業(yè)減負的同時，也考慮到財政的承受能力。

外界此前關注的企業(yè)貸款是否能抵扣的問題，答案是不能抵扣。具體而言，“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。

上述房地產(chǎn)公司區(qū)域財務總監(jiān)表示，財務成本這塊不能納入抵扣，對于大型開發(fā)商企業(yè)而言影響不大。因為大型企業(yè)從銀行貸的開發(fā)貸，基本為基準利率，現(xiàn)在不會超過5%，這塊占企業(yè)成本不太大，對于一些通過信托等渠道的小開發(fā)商影響會大一些。

“雖然營改增稅負不會上升，但可能帶來后續(xù)土地增值稅的增加。有了增值稅，土地增值稅是否會相應調整，這是業(yè)內(nèi)普遍的疑問�！痹撊耸勘硎�。

安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂表示，綜合來看，營改增后企業(yè)稅率會有一定程度下降，但企業(yè)不應僅僅關注稅負，還應關注自身盈利??技術上來看，企業(yè)成本會下降，也會減收，要看哪個變動比較多。

而這四大行業(yè)，稅制轉換過程中后續(xù)要做的工作不少。梁因樂表示，離5月1日只剩下一個多月時間，像金融行業(yè)多依賴系統(tǒng)開票，需要企業(yè)開發(fā)出適合的系統(tǒng)，建立較完整的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)并不容易，要搜集客戶納稅人識別號、交易信息、銀行賬號等。而像生活服務業(yè)，現(xiàn)在很多綜合服務提供商，比如一個酒店里既賣貨物，又提供住宿、餐飲等服務，不同業(yè)務稅率不同，要分割開來繳稅，經(jīng)營管理的工作任務也比較重。

二手房改征增值稅稅負略降

李軍發(fā)現(xiàn)，個人轉讓住房營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。

《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。2

《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對北上廣深而言，與上述政策唯一區(qū)分在于個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

李軍舉例說，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業(yè)稅即5萬元。但現(xiàn)在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據(jù)是100萬除以(1+5%)，即約95萬元，再乘以征收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業(yè)稅省了2000多元。

老合同老項目政策明確

新老項目如何劃分是此次營改增中，企業(yè)關注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過渡性措施，有利于企業(yè)稅負平穩(wěn)過渡。

比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2017年4月30日前的建筑工程項目。

同樣，房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

李軍告訴本報記者，房地產(chǎn)業(yè)老項目采用的征收率與此前營業(yè)稅稅率相同，因此營改增后這類項目如選擇簡易征收方式稅負不變。

他也提醒企業(yè)，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業(yè)稅負基本上只減不增，但是由于每個企業(yè)情況不同，仍需要根據(jù)營改增細則測算本企業(yè)稅負變化情況，以提前應對。