年二手房營改增最新政策和稅率表

營改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負將如何變化，成為關注的焦點之一。財新記者了解到，營改增試點實施辦法中明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

目前來看，二手房交易營改增基本上相當于將營業(yè)稅政策平移至增值稅上，稅負并不會增加。一位地方稅務機關人士對財新記者表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。

但是由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉(zhuǎn)移稅負，他也提醒，要謹防開發(fā)商拿增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。

另一可能減稅的來源是2年以上的非普通住房。現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。有稅務咨詢?nèi)耸繉τ浾弑硎�，這可能意味著未來不分差別對待。

普通住房和非普通住房的區(qū)別，主要是各地區(qū)根據(jù)實際情況，結(jié)合單套建筑面積、住宅小區(qū)建筑容積率、實際成交價格等制定的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。如果營改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負。

為確保全面推開營改增平穩(wěn)實施，國稅總局近日也發(fā)文稱，全面推開營改增后，二手房交易增值稅在一定過渡期內(nèi)委托地稅部門代征。

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營改增紅利鏈條打通了多少?二手房整體稅負下降

5月1日起全面推開的營改增試點至今已經(jīng)施行一周多了，那么營改增對此次納入試點的建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務業(yè)帶來了怎樣的影響?是否如之前預料的那樣為企業(yè)帶來減稅紅利?企業(yè)該如何才能享受到營改增帶來的利好?

繼本月1日各地陸續(xù)開出首張增值稅發(fā)票之后，我國全面闖關的營改增又度過了最關鍵的第二關和第三關：即二手房交易實現(xiàn)營改增開票繳納以及四大行業(yè)全面開票。據(jù)北京市國稅局的稅務人員介紹，營改增給企業(yè)帶來的減稅紅利會隨著增值稅涉及范圍越來越廣而體現(xiàn)明顯。因為納入增值稅制的行業(yè)越多，先期執(zhí)行試點的行業(yè)的可抵扣項就越多，從而實現(xiàn)良性循環(huán)的鏈條�！艾F(xiàn)在營改增已全面推開，抵扣鏈條也就完全打通了。”

根據(jù)營改增的試點方案，以年銷售額500萬元為界限，500萬元以上的企業(yè)屬于一般納稅人，500萬元以下的企業(yè)為小規(guī)模納稅人。根據(jù)規(guī)定，營改增后小規(guī)模納稅人將從過去普遍征收5%的營業(yè)稅降為3%的增值稅征收率，稅收負擔總體下降近四成。這意味著，一般納稅人的減稅是有條件的，需要通過增值稅進項抵扣實現(xiàn)，而小規(guī)模納稅人減稅則是“無條件”的，可以直接享受稅率降低帶來的減稅。不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒，營改增從稅制設計層面保證了行業(yè)稅負只減不增，不過并不代表所有企業(yè)稅負都會下降�！捌髽I(yè)還需要提升管理水平、結(jié)合自身需求正確運用營改增細則，才能真正享受到營改增的紅利�！�

北青報記者在采訪中了解到，為確保各行業(yè)的稅負只降不增，稅務部門在整個營改增切換過程中不斷微調(diào)政策，不惜多次“打補丁”出臺有針對性的實施細則，確保一些特殊行業(yè)也能稅負降低。

比如，營改增方案中對勞務派遣如何抵扣沒有明確，此前地方稅務部門收到大量勞務派遣企業(yè)的反饋。為此，一份補充文件《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》發(fā)出，給勞務派遣公司帶來了福音。增值稅時代，原先營業(yè)稅對勞務派遣實行差額征收政策被平移過來，但差額征收是不能抵扣的。為照顧一些企業(yè)需求，文件在保留差額征收的同時，增加可抵扣模式，即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅。這就意味著，勞務派遣類企業(yè)可以根據(jù)自身特點算算哪種方式最劃算就選擇哪種方式。

另外，營改增政策還給經(jīng)常走高速路的企業(yè)帶來了紅利。高速公路費抵扣的焦點主要是抵扣憑證問題。由于改革剛啟動增值稅發(fā)票與高速路收費系統(tǒng)還未完全對接，為讓更多交通物流企業(yè)獲得減稅紅利，補充文件提出了過渡性舉措，明確一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票計算可抵扣的進項稅額。

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營改增對二手房交易影響不大

營改增實施已過一周，效果到底如何，在房地產(chǎn)這個行業(yè)中，跟老百姓息息相關的就是二手房交易。近日，北青報記者走訪多個中介門店，業(yè)務人員普遍認為，營改增對二手房交易影響不大。此前，營改增出臺之時，業(yè)內(nèi)人士普遍認為這是一個利好，但從其對實際成交來看，影響微乎其微。

前日中午，朝陽區(qū)定福莊某地產(chǎn)中介公司員工正給客戶介紹房源，在了解了房源的基本信息之后，該客戶提到了營改增后交易稅費問題，中介公司員工告訴該客戶營改增后，交易的稅負不會增加，反而有所減輕。對于北青報記者提到的關于營改增對二手房交易的影響，該業(yè)務人員稱，從目前入市房源與交易數(shù)量來看，營業(yè)點與去年同期相比并無顯著變化，另外，幾乎沒有客戶是因為營改增引發(fā)的買房或者賣房交易，雖然問的人不少，但一聽說影響不大也不再糾纏于這一點。真正影響二手房交易的還是房價的高低、土地的使用年限、房屋的裝修質(zhì)量以及是否“滿五唯一”等因素。

一名準備近期換新房的張女士告訴北青報記者，她此前很關心這個問題，關于營改增后的計稅方式已咨詢過稅務局的專業(yè)人士，她目前看中一套總價400萬元的房子，經(jīng)過計算，營改增之前營業(yè)稅與營改增后繳納的稅費相比差額不大。由于孩子上學不方便，張女士打算將原來在五環(huán)外的房子換成在四環(huán)邊上的一套房子。

據(jù)了解，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，即過去房價是含稅價，增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先計算不含稅價格，再計算繳納增值稅。此外，營改增后，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。由于增值稅作為價外稅，二手房交易的稅負不會增加。營改增試點后，二手房交易的增值稅仍然由地稅部門征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，但稅負略有下降。

除了買房者和賣房者之外，北青報記者也咨詢了多位地產(chǎn)研究人士。他們總體上認為，營改增對于房地產(chǎn)業(yè)長期來說是一個利好，但對于市場中具體的個人買賣二手房影響不大。

餐飲

有飯店預計營改增后毛利上升3%

對于此次營改增將給餐飲企業(yè)帶來哪些變化，北青報記者采訪的華天餐飲集團、花家怡園、蟹老宋等多家企業(yè)負責人均表示正在觀望和學習中，還需要等新政實施一個月后再看稅務報表。海底撈方面則透露，經(jīng)過多次測算，預測將至少提高3%個利潤點，這也是此前眉州東坡作為北京市餐飲行業(yè)首例實施營改增企業(yè)時對外透露的數(shù)字。

餐飲企業(yè)最晚9月實施營改增

海底撈將于5月10日在京統(tǒng)一實施營改增，為何比其他餐飲企業(yè)晚實施呢?海底撈方面稅務負責人介紹，國家稅務部門對營改增實施是有緩沖期的，可延續(xù)到6月30日，而北京市稅務部門規(guī)定生活服務類企業(yè)可以延續(xù)到8月30日�！捌髽I(yè)實行這項新政，一是對員工培訓量很大，海底撈要確定順利執(zhí)行營改增政策，并且逐步推行。另外我們在北京的30家門店還有之前預存的營業(yè)稅發(fā)票，統(tǒng)計一下大概還有10萬份，所以對此要有個消化過程�！焙５讚品矫姹硎�，作為一般納稅人，海底撈實施營改增，帶來降低稅負的變化，要比其他小規(guī)模餐飲企業(yè)更高。

營改增首周簋街飯店還“沒感覺”

在近日北青報記者對多家餐飲企業(yè)的采訪中，很多餐飲企業(yè)負責人都表示，還不確定營改增之后到底會給企業(yè)帶來哪些變化。作為簋街餐飲協(xié)會會長，北京花家怡園董事長花雷對于營改增也有一些迷茫，“目前營改增剛實施一周，對于簋街很多餐飲企業(yè)來說，既沒嘗到甜頭，也沒吃到苦頭。因此我們都不太知道這項改革到底會使企業(yè)有何變化，雖然政府部門說對我們是有利的，但到底怎么有利也沒說，培訓的也少，我們也在談論這個事，很多餐飲企業(yè)的老板、稅務總監(jiān)都感覺挺彷徨�！�

“對于花家怡園來說，即便是財務總監(jiān)對肉菜采購、建筑裝修等購買的東西，哪些能抵稅，哪些不能抵也并不清楚，我相信不止我們一家遇到這個問題，很多餐飲同行都摸不清呢�！被ɡ字赋�，餐飲企業(yè)負責人去稅務局培訓一次課，也不能對所有事都明白，還有很多羅列不到的問題，都需要在實踐中適應磨合�！安贿^，最終降稅能對餐飲界有好處，就是幫助我們的一件大事�！�

稅務總監(jiān)業(yè)務能力將受考驗

據(jù)了解，與營業(yè)稅相比，增值稅在稅率/征收率、營業(yè)收入計算、計稅方法、發(fā)票管理、申報資料、征收機關等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)較大變化，特別是抵扣制的計稅方法、增值稅專用發(fā)票管理、申報表格的填報難度和數(shù)量等，都較營業(yè)稅時期增加了難度和復雜程度。

一名受訪的餐飲業(yè)人士稱，除稅費外，他們還要考慮人力、租金、水電氣等在營收中的占比，“這些成本大概能占到營收的85%，所以要學習的新規(guī)很多�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，營改增對餐飲企業(yè)的稅務總監(jiān)的個人業(yè)務能力也是很大的考驗，也就是說業(yè)務能力強的有可能給企業(yè)降稅，反之還有可能比原來交的稅更多。

保險

一般納稅人買產(chǎn)險百元可省5.66元

今年5月1日營改增試點全面鋪開，各家保險公司也紛紛開出營改增發(fā)票。北青年記者了解到，目前，由于壽險、農(nóng)業(yè)保險等享受免稅政策依舊延續(xù)，與此次稅制改革關系不大。產(chǎn)險業(yè)營改增后，個人購買車險等暫時還不受影響，一般納稅人買產(chǎn)險因增值稅抵扣，約折合100元可省下5.66元。

根據(jù)近期財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步明確全面推開營業(yè)稅改增值稅試點金融業(yè)有關政策的通知》，以及相關配套政策的相關規(guī)定，現(xiàn)行營業(yè)稅制下保險行業(yè)所享受的稅收減免政策在改為增值稅后將全部得到延續(xù)。

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，列出的免征增值稅的業(yè)務中就包括農(nóng)牧保險以及為使農(nóng)民獲得農(nóng)牧保險知識的技術培訓業(yè)務;保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入，即一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養(yǎng)老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險;金融同業(yè)往來利息收入。

保險公司主要納稅收入來自保費銷售和投資差價收入，由于壽險大部分一年期以上業(yè)務享受免稅優(yōu)惠，營改增涉及的需納稅收入可能主要來自財產(chǎn)險。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》還明確，被保險人獲得的保險賠付不用繳納增值稅。

平安財險北京分公司財務部經(jīng)理范瑩接受北青報記者采訪時表示，保險業(yè)的特點是對系統(tǒng)的依賴度非常高，網(wǎng)點眾多，系統(tǒng)的切換，切換到增值稅管理模式，包括承保系統(tǒng)、財務系統(tǒng)、理賠系統(tǒng)的改造，時間緊任務重，迎合增值稅變化的系統(tǒng)改造非常關鍵。

另據(jù)介紹，對于產(chǎn)險的投保人而言，主要分為兩類客戶來看，一般納稅人、小規(guī)模納稅人和個人。對于，一般納稅人而言，采購保險的成本將會降低，以100元保費為例，原來的100元采購支出，現(xiàn)在因可進項抵扣實際只需支出94.34元，降低了5.66元;而對于個人和小規(guī)模納稅人的企業(yè)而言，采購保險的成本沒有變化