連云港二手房過戶費(fèi)怎么算,連云港二手房稅費(fèi)明細(xì)表

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

首先，要到房管局檢查清楚房屋目前情況，還要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

2、交定金

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在交接完畢之后，再退還保證金。

3、贖樓

一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

風(fēng)險(xiǎn)提示

因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。

4、付首期及資金監(jiān)管

自主交易需要擔(dān)心的問題就是資金監(jiān)管，目前資金監(jiān)管已成體系，按既成規(guī)定去做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新房產(chǎn)證后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右監(jiān)管費(fèi)，但如果通過要按揭銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。

出于公平考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)，在放款書上先簽字，放款時(shí)雙方便不需要親自到銀行，也能避免買家不配合給賣家?guī)��?lái)困擾。

5、簽訂書面協(xié)議

簽訂書面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的

6、辦理按揭

去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

2 .為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

7、注銷他項(xiàng)權(quán)證

按揭辦理下來(lái)后,要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

8、過戶及交稅

去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。

二手房交易的流程和所需材料，流程主要有：

第一步：賣家持房產(chǎn)證、土地證到不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口測(cè)繪窗口辦理數(shù)據(jù)匹配，生成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)（相當(dāng)于身份證號(hào)），同時(shí)配宗地圖；

第二步：到房屋交易部門依次辦理房屋買賣契約網(wǎng)簽、交易資金托管、房產(chǎn)分戶圖配圖等業(yè)務(wù)；

第三步：是查閱房產(chǎn)檔案后到地稅部門窗口依法繳納各類契稅；

第四步：到房屋交易部門辦理交易鑒證業(yè)務(wù)，5個(gè)工作日之后領(lǐng)取房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理告知單；

最后：到不動(dòng)產(chǎn)登記中心二樓窗口申請(qǐng)登記，需要提供交易告知單、身份證、結(jié)婚證、圖紙、買賣契約、稅票等材料，5個(gè)工作日可領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證書。

二手房交易所需繳納稅費(fèi)

賣方

1.個(gè)人所得稅

房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

2.增值稅

1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

注：增值稅附加稅繳納規(guī)定(營(yíng)業(yè)稅也繳納，且比例相同)

增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)和地方教育費(fèi)附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營(yíng)業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會(huì)減少。

3.印花稅

住宅不交；非住宅（商鋪、寫字樓、公寓）繳納0.1%

4.交易手續(xù)費(fèi)

2017年4月1日起取消交易手續(xù)費(fèi)

5.測(cè)繪費(fèi)1.36元/平米

總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積（新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

6.土地增值稅

普通住宅免征；非普通住宅（商業(yè)、辦公）3年內(nèi)：房屋成交總額*0.5%；3年至5年：房屋成交總額*2.5%，5年或5年以上：免征。

買房

1.契稅

購(gòu)買首套房，90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的按1.5%的稅率征收契稅。

購(gòu)買二套房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。

購(gòu)買三套房，契稅為3%。

注：若購(gòu)買的是商業(yè)用房、公司產(chǎn)權(quán)、稅率為3%

2.房屋評(píng)估費(fèi) 按評(píng)估額0.5%繳納

3.房屋交易手續(xù)費(fèi)

2017年4月1日起取消交易費(fèi)

4.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。

2 .目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。