大慶二手房最新貸款利率,大慶二手房稅費(fèi)計(jì)算方法

房貸利率關(guān)系到每個(gè)買房人的錢袋子。近日，我市大部分銀行對(duì)房貸利率上浮10%-20%，利率上浮會(huì)影響哪類人群？怎樣貸款、還款最劃算呢？

多家銀行房貸利率上浮10%-20%

日前，記者對(duì)我市部分銀行房貸利率進(jìn)行了調(diào)查。在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，我市大部分都對(duì)利率進(jìn)行了上浮，以往放貸利率優(yōu)惠不僅蹤跡全無(wú)，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的也是鳳毛麟角。除了首套房貸款利率收緊之外，二套房的房貸利率也紛紛上浮。目前市場(chǎng)上主流的貸款利率為首套房房貸利率上浮10%以上，二套房上浮20%以上。

目前各大銀行首套房貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，那么如果貸款利率上浮10%，上浮后貸款利率就是4.9%*1.1=5.39%；如果貸款利率上浮20%，上浮后貸款利率就是5.88%。

利率上浮，帶來(lái)的直接后果就是購(gòu)房者還款總額增多，還款壓力增大。

以商業(yè)貸款50萬(wàn)元，最長(zhǎng)30年，等額本息計(jì)算為例：

基準(zhǔn)利率，每個(gè)月需還款2653.63元，累計(jì)還款總額為955308.10元;

上浮10%，每個(gè)月需還款2804.53元，累計(jì)還款總額為1009632元;

上浮20%，每個(gè)月需還款2959.29元，累計(jì)還款總額為1065343.25元。

不難看出，利率每上浮10%，購(gòu)房者都要多付出近5萬(wàn)元。

利率上浮，之前貸的房貸月供不增加

房貸利率上浮，已經(jīng)買房的朋友會(huì)不會(huì)還房貸？在這里，我們需要先了解兩個(gè)概念：商業(yè)房貸利率和房貸基準(zhǔn)利率�；鶞�(zhǔn)利率是央行用于調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)的貨幣政策之一，中國(guó)人民銀行會(huì)據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)房貸利率是以基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)，上浮或下調(diào)。

房貸利率上浮主要是指商業(yè)房貸利率，由銀行自主決定，基準(zhǔn)利率不變。所以，商業(yè)房貸利率上浮，不會(huì)影響已經(jīng)下放的房貸利率。盡管各大銀行的房貸利率飆升，但是已經(jīng)拿到房貸的朋友不用擔(dān)心，商業(yè)銀行會(huì)按照房貸合同來(lái)收取房貸利息，執(zhí)行買房時(shí)的利率，月供不會(huì)增加。但是，房貸基準(zhǔn)利率上浮，不管是已經(jīng)放貸的還是沒(méi)有放的，都會(huì)以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。還沒(méi)有還完的房貸利率會(huì)上浮，月供增加，買房的總成本也會(huì)增加。

即將貸款者怎樣貸款、還款最劃算

被穩(wěn)中有降的房?jī)r(jià)和不斷上浮的利率來(lái)回折磨的購(gòu)房者進(jìn)退兩難，首套房購(gòu)房者要怎樣貸款、還款才最劃算呢?根據(jù)不同的貸款方式，國(guó)際金融理財(cái)師孫琳給出了她的建議。

等額本金還款法：這種還款方式簡(jiǎn)單說(shuō)就是前期還款壓力大，隨著時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，每月的還款金額越來(lái)越少，即月供是呈遞減形式，且還款總息比等額本息少。但是選擇這種方式的人群要注意，眼下首套房、二套房的貸款利率上調(diào)幅度較大，同時(shí)首付比例也有提高，很多人交完首付和各類稅費(fèi)后已經(jīng)被掏空，這時(shí)候再選擇等額本金還款恐出現(xiàn)資金無(wú)法周轉(zhuǎn)的情況。

等額本息還款法：這種方式很簡(jiǎn)單就是每個(gè)月還相同月供，操作起來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單，但是還款的總息會(huì)比等額本金高出很多。選擇這種方式的好處在于人們可以對(duì)每個(gè)月的收支情況進(jìn)行合理安排，而且前期便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況確定還貸能力，從而考慮貸款金額和貸款年限。但是如果購(gòu)房者有提前還款的打算，選這種方式會(huì)很吃虧，因?yàn)榈阮~本息每月還款額中的本金比重是逐月遞增、利息比重是逐月遞減，所以最初幾年還款時(shí)支付給銀行的利息多于本金，所以利息都還的差不多了，你再申請(qǐng)?zhí)崆斑�款就不值了!

公積金貸款：能用就用，能省不少錢。目前住房公積金個(gè)人住房貸款利率為3.25%，遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率。以同樣貸款50萬(wàn)元、期限30年為例，公積金貸款每個(gè)月需還款2176.03元，累計(jì)還款總額為783371.37元，比用商業(yè)貸款可以省下17萬(wàn)多元。但是公積金貸款額度各有不同，所以購(gòu)房者買房時(shí)若公積金額度不夠可以選擇組合貸，這種方式也可以給購(gòu)房者省下不少錢。

劃重點(diǎn)

根據(jù)央行公告，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換要遵循以下原則： 第一，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。轉(zhuǎn)換后的貸款定價(jià)基準(zhǔn)有兩個(gè)選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人與銀行協(xié)商確定。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。第二，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價(jià)基準(zhǔn)切換可以不參與。第三，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。也就是說(shuō)，存量商業(yè)住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換前后，個(gè)人的實(shí)際利息支出是不變的。這也利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，保護(hù)貸款人的利益。第四，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

新政意味著什么？

1.哪些人需要改存量浮動(dòng)利率貸款是指2020年1月1日前按照舊政策以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)簽訂的，已經(jīng)發(fā)放或者簽了合同還沒(méi)批下來(lái)的貸款（不包括公積金貸款）。2020年1月1日起，不能再按照舊政策簽貸款合同。也就是說(shuō)，如果你是公積金貸款，或者10月8日之后新簽的商業(yè)貸款，以LPR為基準(zhǔn)，那新政就不會(huì)影響到你，跟你沒(méi)啥關(guān)系，以前以基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)的人群才受影響，說(shuō)到這，一部分人可以放輕松了。2.什么時(shí)候開(kāi)始改2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該與老政策貸款的客戶進(jìn)行協(xié)商，轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成，銀行到時(shí)候會(huì)通過(guò)電話短信等等方式主動(dòng)聯(lián)系你。3.要改成什么樣有兩種方式可選，但只能轉(zhuǎn)換一次，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。第一種是把原來(lái)的利率改為以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)（加點(diǎn)可以為負(fù)），加點(diǎn)數(shù)在合同剩余期限里都不變，除房貸的其他貸款由借貸雙方協(xié)商確定。房貸的加點(diǎn)數(shù)值要等于原來(lái)合同的利率水平與2019年12月的LPR差值。轉(zhuǎn)了之后到第一個(gè)重定價(jià)日，你的利率都要等于原來(lái)的利率。到了第一個(gè)重定價(jià)日，利率就由最近一個(gè)月的LPR與加點(diǎn)重新計(jì)算去定。重定價(jià)周期和重定價(jià)日都可以重新約定，重定價(jià)周期最短為一年。也就是說(shuō)轉(zhuǎn)換之后你的利率跟原來(lái)的利率保持一樣，但后期LPR變化的話你的利率就會(huì)跟著變化，只是加點(diǎn)不變。舉個(gè)例子：比如你原來(lái)的房貸合同簽的上浮15%，基準(zhǔn)利率是4.9%，你的房貸利率就是4.9x（1+15%）=5.64%。2019年12月的五年以上LPR為4.8%，那你的加點(diǎn)就是5.64%-4.8%=0.84%=84個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)是0.01%），這84個(gè)基點(diǎn)在之后是不變的。如果你是2020年3月改的，把重定價(jià)日定為1月1日，重定價(jià)周期定為1年，那從2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。假設(shè)2020年12月五年以上LPR為4.7%，你從2021年1月1日起，利率就是LPR+加點(diǎn)=4.7%+84個(gè)基點(diǎn)=5.54%，以后每年以此類推。第二種是直接轉(zhuǎn)換為固定利率，房貸要轉(zhuǎn)成原來(lái)最近的水平，其他貸款轉(zhuǎn)成多少由你和銀行協(xié)商。比如你原來(lái)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%是5.64%，轉(zhuǎn)成固定利率之后，你的房貸利率就永遠(yuǎn)是5.64%，到你還完貸款為止。