年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考試題精選

1.某套住宅建筑面積100?，套內(nèi)建筑面積為92?，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為()元/?。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/?，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為()元/?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

3.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/?，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()。

A.2427元/?

B.2500元/?

C.2575元/?

D.2632元/?

4.為評估某宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/?，成交日期為2006年4月末，該類房地產(chǎn)自2006年1月至2006年6月末每月價(jià)格遞增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/?。該可比實(shí)例在2006年10月末的價(jià)格為()元/?。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/?，約定建筑面積為95?，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100?。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元/?。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/?，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為()元/?。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/?，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/?。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為()。

A.2648元/?

B.2688元/?

C.2708元/?

D.2734元/?

8.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/?，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于()?。

A.3790元/?

B.4238元/?

C.4658元/?

D.4663元/?

9.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地產(chǎn)正常年收益為6000萬元，直接資本化率為10%，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為()元。

A.54000

B.32010

C.48000

D.60000

參考答案

1.A【解析】：使用面積=100×0.8=80(?)

建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/?)

參見教材P181

2.D【解析】：可比實(shí)例的正常交易價(jià)格=賣方實(shí)際收到的金額/(1-應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/?)，市場狀況調(diào)整后價(jià)格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/?)

參見教材P187

3.D【解析】：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/?)

參見教材P187

4.B【解析】：該可比實(shí)例在2006年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/?)

參見教材P191

5.A【解析】：4000×95/100=3800(元/?)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/?)。

參見教材P191

6.A【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時(shí)，應(yīng)從成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)開始逐乘。

2005年9月末的價(jià)格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。

參見教材P191

7.C【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數(shù)為5;2004年6月末至2004年10月末的期數(shù)為4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/?)。

參見教材P191

8.D【解析】：可比實(shí)例正常市場價(jià)格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/?)。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整：4081.63×1.087=4436.73(元/?)。

市場狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/?)。

參見教材P189、191

9.D【解析】：參見教材P216。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

10.D【解析】：參見教材P211，房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/直接資本化率=6000/10%=60000(元)。