一、基礎(chǔ)知識(shí)
(一)棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義
棚戶區(qū)指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多,建筑密度較大,使用年限久,房屋質(zhì)量差,建筑安全隱患多,使用功能不完善,配套設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。
棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。
(二)工作要求
《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))規(guī)定,棚戶區(qū)改造要符合以下要求:困難住戶的住房得到妥善解決;住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善;困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。
(三)棚戶區(qū)的改造范圍
1.改造范圍
《住建部關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造的通知》(建!2012〕190號(hào))規(guī)定,“十二五”期間,城市棚戶區(qū)(危舊房)改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建(新建、購(gòu)買、貨幣補(bǔ)償?shù)龋┕こ毯驮用褡》扛慕ǎ〝U(kuò)建、翻建)工程,統(tǒng)一納入國(guó)家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計(jì)劃,其他工程不納入規(guī)劃計(jì)劃。
2.政策紅線
《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào))和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于棚戶區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(建辦保函〔2014〕535號(hào))規(guī)定,禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。
3.改造范圍逐步擴(kuò)大
在2011年,將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)!秶(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))規(guī)定,有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
到2013年,一是擴(kuò)大到華僑農(nóng)場(chǎng)非歸難僑危房改造!秶(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào))還將將華僑農(nóng)場(chǎng)非歸難僑危房改造,統(tǒng)一納入國(guó)有墾區(qū)危房改造中央補(bǔ)助支持范圍。二是將部分城中村改造項(xiàng)目也納入了棚戶區(qū)改造范圍!蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》(建保〔2013〕52號(hào))進(jìn)一步明確將部分城中村(城邊村、城郊村)改造項(xiàng)目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。
進(jìn)入2015年,把城市危房改造納入棚改政策范圍!秶(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》(國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào))把城市危房改造納入棚改政策范圍。
二、關(guān)于棚戶區(qū)改造貨幣化安置
(一)政府建設(shè)安置房存在的問(wèn)題
棚戶區(qū)改造工作實(shí)施初期,主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式,主要原因是房?jī)r(jià)上漲快、市場(chǎng)供應(yīng)不足,政府主導(dǎo)建設(shè)安置房方式,即期安置資金支付壓力小,做法較為成熟,各地普遍采用。但存在多種缺陷,一是建設(shè)周期長(zhǎng),從地塊征收到安置房建設(shè)、竣工交付一般需要4-5年,如遇征收困難,長(zhǎng)達(dá)7-8年,群眾長(zhǎng)期租房過(guò)渡,怨言較大。二是安置房質(zhì)量,成本控制難以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平,建設(shè)后的安置房質(zhì)量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大,往往頂樓底樓群眾不愿要,商業(yè)門面和附屬設(shè)施存在管理運(yùn)營(yíng)不善的問(wèn)題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難,導(dǎo)致物業(yè)管理與服務(wù)不到位。五是棚戶居民集中安置,棚戶區(qū)變成安置區(qū),引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題較多。六是房屋規(guī)劃、建設(shè)、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地,辦證難、群眾意見大,有些地塊評(píng)估后辦了證,但土地真實(shí)價(jià)值難以體現(xiàn)。
(二)意義和作用
在棚戶區(qū)改造中推進(jìn)貨幣化安置,一是縮短安置周期,提高安置工作效率,節(jié)省過(guò)渡費(fèi)用;二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權(quán)明晰的住房,享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù),滿足群眾多樣化居住需求;三是促進(jìn)棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)有效銜接,既有利于消化存量商品住房,又有利于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的整體推進(jìn)。
(三)主要方式
棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購(gòu)買、政府集中采購(gòu)和直接貨幣補(bǔ)償,安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。
1.政府組織購(gòu)買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場(chǎng)組織房源,搭建統(tǒng)一的房源信息平臺(tái),通過(guò)發(fā)放“購(gòu)房券”等形式,引導(dǎo)棚戶區(qū)居民自主選擇購(gòu)買。
2.政府集中采購(gòu)。由區(qū)縣政府按照政府采購(gòu)程序的規(guī)定,集中購(gòu)買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置,采購(gòu)價(jià)格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價(jià)格。
3.直接貨幣補(bǔ)償。區(qū)縣政府將補(bǔ)償資金支付給棚戶區(qū)居民,由棚戶區(qū)居民自行通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買、租賃住房或用于其他支出。
三、關(guān)于政府購(gòu)買棚改服務(wù)
(一)定義
2015年12月,省財(cái)政廳和省住建廳出臺(tái)《安徽省政府購(gòu)買棚改服務(wù)管理辦法》。
政府購(gòu)買棚改服務(wù),是指通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用,把棚戶區(qū)改造相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)按照一定的方式和程序,交由具備條件的社會(huì)力量和事業(yè)單位承擔(dān),并由政府根據(jù)合同約定向其支付費(fèi)用。
(二)政府購(gòu)買棚改服務(wù)的內(nèi)容
1.居民棚改意愿入戶調(diào)查;
2.棚改項(xiàng)目的可行性論證及評(píng)審;
3.棚改項(xiàng)目的征地拆遷服務(wù);
4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購(gòu)買、租賃、改擴(kuò)建、貨幣化安置等方式);
5.棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),包括安置住房小區(qū)“紅線內(nèi)”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎(chǔ)設(shè)施;與棚改項(xiàng)目直接相關(guān),直接服務(wù)于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎(chǔ)設(shè)施。棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施需納入棚改規(guī)劃同步報(bào)批并經(jīng)省級(jí)主管部門認(rèn)定,實(shí)行“同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付”。
(三)政府購(gòu)買棚改服務(wù)的七個(gè)步驟
1.出臺(tái)相關(guān)辦法意見,對(duì)購(gòu)買主體、承接主體、購(gòu)買內(nèi)容、購(gòu)買方式及程序、預(yù)算管理、績(jī)效管理、工作機(jī)制等操作辦法作出明確規(guī)定;
2.財(cái)政部門將棚改納入《政府購(gòu)買服務(wù)指導(dǎo)性目錄》;
3.確定地方政府授權(quán)的有預(yù)算權(quán)的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購(gòu)買主體(一般為財(cái)政局);
4.確定采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)等方式實(shí)施棚改采購(gòu);
5.確定承接主體為社會(huì)資本,也可是社會(huì)資本獨(dú)自或與政府共同成立的項(xiàng)目公司;
6.將采購(gòu)資金納入未來(lái)年度財(cái)政預(yù)算支出管理;
7.購(gòu)買主體與借款人簽訂政府購(gòu)買服務(wù)合同。