年北京通州限購(gòu)政策最新解讀

5月5日深夜，傳言已久的通州商住限購(gòu)政策終于落地。北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，再度對(duì)樓市限購(gòu)政策進(jìn)行升級(jí)。

去年以來(lái)，受建設(shè)城市副中心等利好消息影響，通州樓市一度非常火爆，投機(jī)炒房現(xiàn)象頻現(xiàn)。在受訪專家看來(lái)，通州再次升級(jí)限購(gòu)政策，目的就在于進(jìn)一步擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作需求，維護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

專家表示，通州庫(kù)存商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)約在1~2萬(wàn)套，這些項(xiàng)目將受到影響。

60%~80%的成交將受影響

根據(jù)《通知》，通州區(qū)商務(wù)型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

《通知》顯示，購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

《通知》還要求，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，且上述單位購(gòu)買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個(gè)人，不僅減損區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會(huì)帶來(lái)人口大量無(wú)序涌入的隱患，影響城市副中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

接近北京市住建委的人士表示，目前看，商務(wù)型公寓屬于通州特有的一類產(chǎn)品，其他區(qū)基本沒有。也就是說(shuō)，商務(wù)型公寓的概念，并不等同于北京各區(qū)大量存在、我們通常認(rèn)為的商住房。在售的大量商住房，并非商務(wù)公寓，而是規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，但在驗(yàn)收后，開發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目。而根據(jù)規(guī)定，這類項(xiàng)目從5月6日起，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，不能賣給居民了，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，且再出售時(shí)，也只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這一政策的再次升級(jí)，將抑制市場(chǎng)的公寓成交。以住宅成交看，在2015年8月升級(jí)限購(gòu)后，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。升級(jí)版的通州商住限購(gòu)，因?yàn)橐�求企業(yè)購(gòu)買，將影響起碼60%~80%的成交。

張大偉指出，對(duì)于商務(wù)型公寓來(lái)說(shuō)，目前只有部分項(xiàng)目存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%，大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來(lái)，這些項(xiàng)目都需要銷售給企業(yè)。

“通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1~2萬(wàn)套，整體看，這些項(xiàng)目將受到影響。”張大偉分析認(rèn)為。

通州物業(yè)投資價(jià)值弱化

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此政策總體上是比較嚴(yán)厲的，這使得后續(xù)外來(lái)人口的購(gòu)房權(quán)利在快速消退。此前北京通州副中心建設(shè)下，部分投資投機(jī)客瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)遇，積極購(gòu)房，進(jìn)而轉(zhuǎn)手套利。但現(xiàn)在來(lái)看，此類物業(yè)的投資價(jià)值在弱化。而且此次北京通州限購(gòu)政策明確，如果購(gòu)置此類住房，那么后續(xù)“查房”方面，也要計(jì)入住房持有套數(shù)，這可能會(huì)影響有購(gòu)房資格群體換房的需求�？紤]到這一點(diǎn)，部分購(gòu)房者會(huì)更謹(jǐn)慎。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，限購(gòu)后成交量勢(shì)必跌入低谷期，一是限購(gòu)前房企已經(jīng)集中跑了一波量，甚至政策前連夜開盤跑量，集中釋放了一波需求，短期內(nèi)需求沒有之前那么多;二是政策從嚴(yán)了，有公寓購(gòu)房資格的群體減少了很多。

在這種情況下，購(gòu)房者也并非無(wú)計(jì)可施�！罢�策措施里規(guī)定企業(yè)可以購(gòu)買商辦產(chǎn)品，不存在限購(gòu)情況，那么，個(gè)人投資客可以注冊(cè)企業(yè)利用企業(yè)資格購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買通州的公寓，此時(shí)，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅，何樂而不為。未來(lái)這樣的措施規(guī)避公寓限購(gòu)會(huì)越來(lái)越多�！睆埡陚フf(shuō)道。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，通州限購(gòu)政策的再次升級(jí)，雖短期內(nèi)會(huì)影響商業(yè)、辦公產(chǎn)品的成交，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)通州未來(lái)的發(fā)展確是一個(gè)利好信息�！巴ㄖ萆套∠拶�(gòu)出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)通州市場(chǎng)會(huì)有明顯的影響，對(duì)投資需求的擠壓會(huì)有明顯的收效，尤其是政策選擇在晚上十點(diǎn)頒布第二天立即執(zhí)行，并沒有給開發(fā)商留出時(shí)間差去聯(lián)系客戶簽約，對(duì)區(qū)域成交量下壓作用會(huì)非常明顯。”

但從三類產(chǎn)品商住、辦公、商業(yè)的限購(gòu)政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產(chǎn)品賣給特定的人群，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市資源的導(dǎo)流，打造城市副中心良好發(fā)展。政府并不歡迎短期投資、拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的人群。

郭毅表示，在這樣的訴求之下，未來(lái)通州從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看后勁是十足的，發(fā)展步伐會(huì)更加穩(wěn)健。不過(guò)因?yàn)橄拶?gòu)影響，項(xiàng)目整體銷售周期拉長(zhǎng)了，但通州整體的投資前景、區(qū)域發(fā)展前景并沒有扭轉(zhuǎn)，而是更加結(jié)實(shí)了。

或引發(fā)非限購(gòu)區(qū)域投資熱

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策收緊后，或引起其他非限購(gòu)區(qū)域，如順義、門頭溝、石景山、豐臺(tái)、大興、房山等區(qū)域商務(wù)型公寓的投資熱。因?yàn)閺男詢r(jià)比看，此類區(qū)域的商務(wù)型公寓投資價(jià)值也比較大。另外，鑒于近期購(gòu)租并舉市場(chǎng)的逐步建立，建議有購(gòu)房需求的群體轉(zhuǎn)向租房層面，這樣也是一個(gè)比較穩(wěn)妥的策略。另外，不排除部分需求會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的轉(zhuǎn)向，如轉(zhuǎn)而進(jìn)入廊坊天津武清等市場(chǎng)進(jìn)行投資。此類投資，從個(gè)體行為看，都是理性的。但對(duì)于政府來(lái)說(shuō)也需要關(guān)注此類需求的流動(dòng)變化。

“若要在通州市場(chǎng)購(gòu)房，目前的條件是，賣掉既有的一套住房以符合房屋套數(shù)的約束條件，或者對(duì)于外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，如果社保符合條件，那么爭(zhēng)取以家庭的名義進(jìn)行購(gòu)房，才是比較穩(wěn)妥的。如果這兩條路都很難走，先租房或者到天津等城市就業(yè)，反而是比較務(wù)實(shí)的。尤其是此類物業(yè)本身不能落戶，純粹為了解決居住的意義已經(jīng)不那么大了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

鏈家分析師李巧玲認(rèn)為，“兩重限購(gòu)，需求如果明顯銳減，短期肯定會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲甚至回落，但長(zhǎng)期還是有上漲空間。而其他區(qū)域，雖然商住也有，但區(qū)域規(guī)劃不一樣，因此出臺(tái)的目的也不一樣，所以近期不會(huì)跟風(fēng)限購(gòu)�！�