年房地產二套房契稅新政策解讀

繼月初下調首付比例后，房地產市場再迎新的刺激政策。19日，財政部等多部門發(fā)文通知，宣布自2017年2月22日起下調房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調整前后對比(140或144,各地不同)。

繼月初下調首付比例后，房地產市場再迎新的刺激政策。19日，財政部等多部門發(fā)文通知，宣布自2017年2月22日起下調房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

買二套房契稅從3%降至1%

關于契稅政策，新政指出，自2017年2月22日起，個人購買家庭唯一住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

在此之前的政策是，首套購房90方米以下的普通住宅是1%的契稅，90??140(140或144,各地不同)方米的是1.5%的契稅，非普通住宅3%的契稅。購買二套房，不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。

中原地產首席分析師張大偉對此算了一筆賬，比如南京王先生要買第二套改善性住房，　90米以內，總價200萬，在過去需要繳納6萬契稅，新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90米以上，則以前需要繳納6萬，新政后需4萬。

新政不再提“普通住宅”

新政特別指出，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認為，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90方米面積上下來確定不同的稅率。新政也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法，而是重新界定了首套房與二套房的概念。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，新政說明以往“普通住房”的說法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞�！斑@一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場來說，對于‘賣一買一’的改善型家庭來說作用相對更大�！�

據(jù)悉，按照9月公布的北京普通住房認定標準，2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價標準的共15660套�！叭绻�這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分購房者按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅�！�

兩年以上住房出售全部免征營業(yè)稅

關于營業(yè)稅政策，新政指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅原先的政策是，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

而更早之前，普通住房營業(yè)稅免征門檻為5年，去年3月份，這一門檻被下調為2年，即“五改二”政策。

張大偉告訴記者，營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細節(jié)中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

新政繼續(xù)繞開一線城市

新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

即一線城市無法享受購買二套改善性住房契稅優(yōu)惠，及營業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購買一套房的契稅優(yōu)惠政策，和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。

本月2日，央行下調首套房貸款比例，同樣繞開一線城市及旅游城市三亞，這些地方仍然執(zhí)行限購措施。

“政策繼續(xù)繞開一線城市，整體看，一線城市不存在庫存問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大�！睆埓髠フf。

去庫存手段正逐步落實

來，中央主管部門接連出臺樓市去庫存執(zhí)行手段，逐步落實去年12月中央經濟工作會議提出的“化解房地產庫存”??適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度，要取消過時的限制性措施。

“各地在密集發(fā)布去庫存政策，預計兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同，分城施策是未來政策放松的主要特點�！睆埓髠ケ硎荆�當前經濟缺乏動力，房地產依然是最重要的引擎。

張宏偉表示，契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)�！凹由夏壳肮�積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力�！�