年深圳小產(chǎn)權(quán)房最新政策

據(jù)報(bào)道，在深圳近日進(jìn)行的違法建筑分類處理試點(diǎn)活動(dòng)中，該市的部分小產(chǎn)權(quán)房得到了確權(quán)頒證。但事實(shí)上這個(gè)報(bào)道在細(xì)節(jié)上并不太準(zhǔn)確，因?yàn)樯钲谑泄俜讲⒉徽J(rèn)為這房屋是小產(chǎn)權(quán)房。其實(shí)這些“違法建筑”是依據(jù)該市《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，根據(jù)違法建筑的“違法程度”，分別給予確權(quán)、臨時(shí)使用、拆除或沒收等不同處理，而且得到確權(quán)的只是少數(shù)。換個(gè)角度說，深圳對(duì)這些房屋的“確權(quán)”并不等于為小產(chǎn)權(quán)房的“正名”，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法性質(zhì)的認(rèn)定并沒有得到改變。

而且，據(jù)報(bào)道，原村民符合“一戶一棟”原則的私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%，即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證，而如果是多棟中的兩棟符合規(guī)劃的，則需補(bǔ)繳20%和25%地價(jià)以及不同罰款，才可得到相同待遇。也就是說，無論如何稱呼，這些房屋要得到確權(quán)都必須先補(bǔ)繳地價(jià)，這也意味著政府在維護(hù)而不是突破當(dāng)前的國家土地法規(guī)。

國土部曾經(jīng)多次明確表示，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地，不得確權(quán)登記發(fā)證，而深圳官方對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的否認(rèn)，在法律上也說得過去。通常認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的未繳土地出讓金等費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的房屋，而深圳已在2004年至2006年間，將轄區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地。所以，深圳的確權(quán)并不意味著小產(chǎn)權(quán)房政策的任何突破，對(duì)于土地政策完全不同的其他地區(qū)來說，借鑒意義也非常有限。但是，深圳的做法也只不過是讓小產(chǎn)權(quán)房在名號(hào)上變成了“違法建筑”，并沒有解決其背后根深蒂固的實(shí)質(zhì)性矛盾，而該市對(duì)這個(gè)問題的解決仍在繼續(xù)博弈之中。

小產(chǎn)權(quán)房屢經(jīng)政府明示為非法并加以整頓，但卻依然廣泛存在的原因之一是，農(nóng)民和作為購買者的城市居民其實(shí)從名義上的違法中，獲得了一個(gè)突破國家對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷的機(jī)會(huì)并從中獲利。在將農(nóng)村土地國有化過程中，很多地方的農(nóng)民并未得到合理補(bǔ)償，這誘使農(nóng)民以小產(chǎn)權(quán)房方式彌補(bǔ)損失，并與城鎮(zhèn)居民形成巨大的供需市場(chǎng)，當(dāng)然也伴隨著“法外之地”交易的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

而深圳的特殊之處是，深圳最初用地壓力大而外地勞工多，因而放寬農(nóng)民的住房建筑限制，以此為外地勞工提供居所，達(dá)到政府與民間的多贏格局，但這后來帶來了一個(gè)繁榮的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)和從中受益的龐大的本地農(nóng)民群體，還出現(xiàn)了從農(nóng)民到開發(fā)商再到購房者、投資者的巨大產(chǎn)業(yè)鏈，形成利益群體，這導(dǎo)致對(duì)小產(chǎn)權(quán)房單純的“清理”已不可行，需要找到某種方式來在法律和照顧該群體利益之間找到平衡。于是深圳就出現(xiàn)了以清理違法為名而實(shí)質(zhì)上為一些房屋確權(quán)的做法。

深圳對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理方式至少說明，來自民間的博弈力量已經(jīng)迫使政府不得再固守法條，而必須找到現(xiàn)實(shí)的解決出路，但是，深圳的做法因具體情勢(shì)特殊而很難產(chǎn)生標(biāo)本意義，因?yàn)榘艳r(nóng)村集體土地全部直接改為國有土地在其他地方基本不可行。但總體的思路仍然應(yīng)該是宜疏不宜堵，在法律執(zhí)行上放民間一馬，對(duì)不違反城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)繳費(fèi)用后確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)。最終在制度上必須實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)以及和國有土地的同權(quán)同價(jià)，即使目前做不到這一點(diǎn)，也必須更合理地分配集體土地的增值收益，為小產(chǎn)權(quán)房難題的最終解決創(chuàng)造順暢條件