深圳物業(yè)管理條例全文

第一章總則

第一條為貫徹實施《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條市住房和建設部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：

(一)組織實施《條例》以及其他關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關規(guī)定;

(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關政策措施;

(三)指導、協調區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協會等依法開展物業(yè)管理相關工作;

(四)依照《條例》以及其他有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

(五)統一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金;

(六)指導、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標活動;

(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度;

(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。

第三條區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務指導，履行轄區(qū)內下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：

(一)指導街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;

(二)確認未能依法選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散;

(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內容對該特定業(yè)主無效;

(四)會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議;

(五)指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動;

(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理招投標、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協會制裁、安全防范應急預案等備案事項;

(七)批準協議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的申請;

(八)依照《條例》以及其他有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項;

(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。

區(qū)主管部門可以根據管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項規(guī)定的備案事項和第(八)項規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協會制裁的備案除外。

第四條街道辦事處在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協調業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱�具體負責下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：

(一)負責核實業(yè)主大會成立條件并組織、協調成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費用;

(二)對未能依法選舉產生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議;

(三)對業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議;

(四)調查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷;

(五)業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;

(六)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料;

(七)組織召開街道物業(yè)管理聯席會議;

(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。

街道辦事處應當明確機構、人員和工作經費，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責。

社區(qū)工作站協助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關事務，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉委托。

第五條規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責對轄區(qū)內物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。

市房地產權登記機構應當為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協助。

第六條各區(qū)政府應當會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務。

原農村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統籌協調、原農村集體經濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構。物業(yè)管理自治機構限于自行組織提供物業(yè)服務，或者決定購買物業(yè)服務并處理與物業(yè)服務企業(yè)履行合同的相關問題。

原農村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構成立和運作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。

第七條建立物業(yè)管理人民調解制度，調解處理物業(yè)管理糾紛，促進社會建設和社區(qū)和諧。

業(yè)主委員會應當依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進行調解。

第八條市主管部門應當建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務企業(yè)及相關從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補委員及執(zhí)行秘書、承擔機電設備維修養(yǎng)護或者清潔衛(wèi)生等專項服務的專業(yè)機構等納入信用信息檔案管理。

市物業(yè)管理協會應當建立物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協會有關物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務從業(yè)人員的誠信檔案應當與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。

第九條倡導綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護手段的運用，促進物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。

業(yè)主大會應當在管理規(guī)約中倡導業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護的思想觀念和行為習慣，明確實行生活垃圾分類。

第十條提倡物業(yè)服務企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合等有利于養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務體系的物業(yè)服務新模式。相關具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準后實施。

第二章物業(yè)管理聯席會議

第十一條根據《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯席會議制度。

第十二條市物業(yè)管理聯席會議由市主管部門負責召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護等部門作為成員單位，依據《條例》、本規(guī)定及有關規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。

區(qū)物業(yè)管理聯席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負責召集，協調處理轄區(qū)內物業(yè)管理重大問題。

第十三條街道辦事處應當根據物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護、社區(qū)工作站等部門、機構召開物業(yè)管理聯席會議，協調處理轄區(qū)內下列物業(yè)管理問題：

(一)業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

(二)新老物業(yè)服務企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;

(三)發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。

街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進行工作指導，也可以邀請物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。

第十四條經物業(yè)管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執(zhí)行;無正當理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責任。

經物業(yè)管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。

物業(yè)管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理聯席會議記錄。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十五條下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權利、履行業(yè)主義務：

(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

(二)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。

符合前款規(guī)定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主不足10人的，經全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，業(yè)主應當自書面決定之日起5日內告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。

第十七條籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應當將業(yè)主委員會委員、候補委員及執(zhí)行秘書的候選人相關信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進行公示，公示期不應少于30日。

業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應當在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯系方式書面告知業(yè)主委員會。

第十八條業(yè)主根據《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應當提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯系方式。

業(yè)主委員會應當在收到提議資料后15日內，按照提議資料記載的有效聯系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯系方式，核實提議的業(yè)主人數是否達到業(yè)主總人數20%以上(含本數，下同)。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統核實業(yè)主有關信息。業(yè)主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。

經核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定的，業(yè)主委員會應當自核實完成之日起5日內就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定、業(yè)主仍認為需要的，業(yè)主應當重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負責調查。

經街道辦事處調查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。

第二十條《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：

(一)信函;

(二)電子郵件;

(三)手機短信。