桂林二手房最新貸款利率,桂林二手房稅費計算方法

近日，大居致電和走訪多家銀行了解到，桂林各大銀行對利率有所調整。

從表格中可以看出，目前首套房和二套房加點最少都是桂林銀行，執(zhí)行利率分別是5.75%和6.25%；而中國郵政儲蓄銀行加點最高，分別6.37%和7.56%。

如果以“50萬元貸款本金、20年即240期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，首套房利率5.75%的月供約3510.42元，而利率6.37%的月供則需約3689元。

值得注意的是，除了桂林銀行，其余銀行的首套房利率邁入了“6”字頭，上浮25%~30%，而二套利率邁入“7”字頭，上浮30%~35%，與去年相比均有所上升。

銀行工作人員向記者表示，實際上購房者的房貸利率會隨著個人征信、銀行資金等各方面因素的影響而不同。

而且，在通常情況下，購房者都是選擇開發(fā)商指定的合作銀行辦理貸款，當存在多家銀行可選的情況下，購房者可以對比多家銀行的加點情況，選擇利率報價更低的銀行辦理。

目前，桂林一些銀行已經(jīng)可以辦理合同換簽，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行等可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行等渠道自助辦理，有需要的朋友可聯(lián)系銀行咨詢。

廣西桂林漓江農(nóng)村合作銀行已貼出公告，符合辦理存量貸款利率定價基準轉換事宜的客戶可攜帶身份證及原貸款合同原件，前往房貸網(wǎng)點或聯(lián)系客戶經(jīng)理辦理。

一般而言，存量房貸利率轉換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內每月的還貸金額，主要適用可預見、有計劃的客群，不必承擔未來LPR利率變動所帶來的風險；轉換為LPR加點的浮動利率，既有機會享受未來LPR利率下調所帶來的月供減少，同時也要承擔未來LPR利率上調所造成的月供增加風險。

一般而言，存量房貸利率轉換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內每月的還貸金額，主要適用可預見、有計劃的客群，不必承擔未來LPR利率變動所帶來的風險；轉換為LPR加點的浮動利率，既有機會享受未來LPR利率下調所帶來的月供減少，同時也要承擔未來LPR利率上調所造成的月供增加風險。

對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率或固定利率，究竟孰優(yōu)孰劣，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素，未來LPR利率升降預期將是關鍵因素。假如認為LPR利率中樞長期處于上升通道，存量房貸利率轉換為固定利率將更為有利；假使LPR利率中樞長期處于下降通道，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率將更為有利。同時還要結合自己貸款余額、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計劃提前還款、是否收入變換影響月供能力等綜合決定。

比如余額較少、計劃提前還款的無妨選浮動，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計劃長期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調至2%與上調至8%都有可能，但對月供的影響可能天壤之別。

中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。