一、5年期LPR利率大降,樓市狂歡?
4月20日,央行公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,1年期LPR為3.85%,5年期LPR為4.65%,分別較前值下降了20基點(diǎn)、10基點(diǎn)。不少人都把此信息解讀為,全面利好各級(jí)市場(chǎng),樓市即將復(fù)活等等。
但在政治局會(huì)議重申「房住不炒」的情況下,大可不必高呼「重大利好」。甚至可以說(shuō),這不過(guò)是疫情之下應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正常操作而已。
樓市的溫度應(yīng)該是在購(gòu)房需求的釋放下、在城市發(fā)展需求的預(yù)期下回升,而不是靠短期的、缺少后勁的刺激來(lái)回升。更何況LPR下降,并不代表購(gòu)房成本真的緊隨著大降多少。
二、LPR利率下降,購(gòu)房成本降低了嗎?
LPR利率下降,確實(shí)可能在一定程度上減少購(gòu)房者的置業(yè)支出。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。也就是說(shuō),就像過(guò)去幾年4.9%的商貸利率上浮10%、20%那樣,如今的LPR利率也可以上浮,表現(xiàn)形式為加點(diǎn)。
那么,汕頭當(dāng)前各銀行的房貸利率執(zhí)行情況如何呢?房天下通過(guò)向部分銀行和中介機(jī)構(gòu)了解到,目前新房(首套)房貸利率加點(diǎn)普遍在35個(gè)點(diǎn)以上,主要集中在78點(diǎn)左右;新房(二套)加點(diǎn)多在100點(diǎn)以上;二手房利率情況與新房差別不大。
▲ 一手房房貸利率(70萬(wàn)房貸30年)
▲ 二手房房貸利率
三、房貸利率還會(huì)繼續(xù)降嗎?
根據(jù)某數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報(bào)告,4月份全國(guó)房貸利率持續(xù)下降,但各地及各行調(diào)整步伐不一。2020年4月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年3月20日-2020年4月19日),全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%,環(huán)比下降5BP;二套房貸款平均利率為5.74%,環(huán)比下降4BP。報(bào)告預(yù)計(jì),4月下旬,可能還會(huì)有更多城市加入下調(diào)房貸利率的隊(duì)伍中。
今年以來(lái),央行在貨幣政策上持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度,保持了流動(dòng)性的充足供應(yīng)。目前,市場(chǎng)普遍認(rèn)為逆周期調(diào)節(jié)的力度還會(huì)進(jìn)一步加大。目前的市場(chǎng)主流認(rèn)為隨著全球利率的持續(xù)下降,中國(guó)的LPR利率將持續(xù)下降。
四、房貸利率轉(zhuǎn)換還需要搞清楚幾個(gè)問(wèn)題。
首先需要明確,去年10月8日之后新簽訂貸款合同的絕大多數(shù)購(gòu)房者不需要關(guān)心房貸利率轉(zhuǎn)換的問(wèn)題,因?yàn)槟呀?jīng)是LPR利率客戶了。
第二,銀行要求在指定時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)換LPR利率或維持固定利率,一般可以通過(guò)手機(jī)銀行APP完成,如果不進(jìn)行轉(zhuǎn)換,大概率會(huì)默認(rèn)固定利率。
第三,如果你選擇轉(zhuǎn)換LPR利率,今年的LPR利率如何走位風(fēng)騷都對(duì)你沒(méi)有影響。轉(zhuǎn)換的LPR利率參考的是2019年12月的數(shù)值(4.8%),不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在LPR利率大降導(dǎo)致加點(diǎn)過(guò)高。
第四,LPR利率轉(zhuǎn)換后,2020年繳納的月供不會(huì)有任何變化。在下一個(gè)重定價(jià)日開(kāi)始(假設(shè)為1月1日),你的月供才會(huì)開(kāi)始受到影響,利率等于最近一個(gè)月(假設(shè)為12月20日)的LPR利率+加點(diǎn)(加點(diǎn)怎么算?)。
第五,所以,哪怕現(xiàn)在利率降到3%去了,也和你沒(méi)關(guān)系。在轉(zhuǎn)換利率前,你要想搏一搏的是,未來(lái)利率會(huì)降還是漲,
五、到底要選浮動(dòng)利率還是固定利率?
有一個(gè)基本的結(jié)論是發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)基準(zhǔn)利率都要低于新興發(fā)展中國(guó)家;簡(jiǎn)單粗暴來(lái)講,低利率是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。不過(guò),中國(guó)在內(nèi)需市場(chǎng)支撐、城鎮(zhèn)化等政策下可以延緩利率過(guò)快下滑的趨勢(shì)。
非常抱歉的是,浮動(dòng)利率OR固定利率的問(wèn)題上,房天下沒(méi)有辦法給您一個(gè)百分百準(zhǔn)確的答案。正如上文所說(shuō),市場(chǎng)普遍認(rèn)為L(zhǎng)PR利率會(huì)下降,但是,也沒(méi)有專家敢打包票LPR利率不會(huì)上漲,誰(shuí)也沒(méi)法保證5年期LPR利率持續(xù)降低,或者慢慢反彈起來(lái)。
不過(guò),還是有一些普遍的觀點(diǎn)值得參考:如果現(xiàn)有的利率已經(jīng)足夠低,那么維持固定利率是比較妥當(dāng)?shù)倪x擇;如果利率已經(jīng)很高,可以賭一賭LPR長(zhǎng)期下降,以期降低利息支出。
當(dāng)然,最終,還是要您自己抉擇。