臨沂二手房最新貸款利率,臨沂二手房稅費(fèi)計(jì)算方法

央行發(fā)布了一項(xiàng)重磅政策！

明年3月1日起老房貸利率接軌LPR

只要辦按揭的時(shí)間是在

2019年10月8日之前的人

全部受影響！

老房貸利率要重新定是個(gè)大事！

那這個(gè)事到底是個(gè)什么事呢？

為了讓大家更好了的理解

總結(jié)了以下幾點(diǎn)：

第一、基準(zhǔn)利率用不著了！

房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”。這是利率市場(chǎng)化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。

從此，存貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房貸不再有實(shí)質(zhì)性影響，5年期LPR利率將成為新的參考基準(zhǔn)。央行將LPR利率拆解為“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利率參考基準(zhǔn)，后者作為房貸利率的參考基準(zhǔn)，這就將樓市利率與實(shí)體利率脫鉤，地產(chǎn)信貸有了與眾不同的調(diào)控機(jī)制。

這次新老房貸的轉(zhuǎn)換，就是要用LPR取代基準(zhǔn)利率，以后，基準(zhǔn)利率用不著了！

第二、一年調(diào)整一次的LPR浮動(dòng)利率，多年不變的固定利率，

二選一，只能選一次，一旦確定不能更改！

大家只有2種選擇??

選固定利率，就是你的按揭利率現(xiàn)在是多少以后就還是多少，一直到合同期滿都固定不變，以后降息還是加息就跟你沒(méi)關(guān)系了。

選“LPR+加點(diǎn)”，選這個(gè)的話，房貸利率是會(huì)隨著LPR的變動(dòng)而變動(dòng)的。

顯然，浮動(dòng)利率的好處是，只要市場(chǎng)降息，那么房貸利率也會(huì)隨之下降。固定利率的好處是，如果未來(lái)存在長(zhǎng)期的加息預(yù)期，那么維持一個(gè)低水準(zhǔn)的房貸利率就是好事。

既然如此，在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，到底該選擇浮動(dòng)還是固定？

答案其實(shí)一目了然，目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，我國(guó)的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。要知道，5年前的基準(zhǔn)利率高達(dá)6.5%以上，如今還不到5%。

所以，答案只有一個(gè)：1年調(diào)整一次的浮動(dòng)利率。

第三、“基準(zhǔn)利率+上浮/打折”怎么轉(zhuǎn)換成“LPR+加點(diǎn)”？

先記住，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率是4.9%，2019年12月20日公布的5年期LPR是4.8%??新老房貸轉(zhuǎn)換就照這個(gè)LPR來(lái)。

舉例說(shuō)明

若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

轉(zhuǎn)換完之后，明年的房貸利率不會(huì)變，后年才開(kāi)始變。

轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

就是明年轉(zhuǎn)換完之后，一直到明年的12月31日，你的新房貸利率和現(xiàn)在一樣，是多少還是多少??原來(lái)基準(zhǔn)上浮10%的還是5.39%、原來(lái)基準(zhǔn)打八五折的還是4.165%。

第二個(gè)例子

原來(lái)的房貸是基準(zhǔn)打八五折的，那年利率就是4.9%×0.85=4.165%。

原利率-本月LPR=4.165%-4.8%=-0.635%，即負(fù)63.5個(gè)基點(diǎn)。銀行基點(diǎn)允許是負(fù)的！新房貸利率就是LPR-63.5個(gè)基點(diǎn)。

同樣，和銀行重簽房貸合同時(shí)，這負(fù)63.5個(gè)基點(diǎn)的“加點(diǎn)”，合同期內(nèi)一直不變。

新房貸中的銀行加點(diǎn)，是可以為負(fù)的！

第四點(diǎn)，房貸利率重新定之后，大概率月供會(huì)減少。

LPR于今年8月20日第一次發(fā)布，至今已發(fā)布5次。其中作為房貸利率參照的5年期LPR，到目前為止降了一次，從4.85%降到了4.8%。

分析人士普遍認(rèn)為，接下來(lái)大概率會(huì)進(jìn)入降息通道，即5年期LPR明年大概率還會(huì)再降低。

以此為例

假設(shè)2020年12月的5年期LPR降到了4.7%??你原來(lái)的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%??即轉(zhuǎn)換時(shí)候確定的“加點(diǎn)”如上面所計(jì)算的那樣是59個(gè)基點(diǎn)，則2021年元旦起，你的房貸利率就變成4.7%+0.59%=5.29%了，比現(xiàn)在低0.1%；

你原來(lái)的房貸是基準(zhǔn)打八五折的??即轉(zhuǎn)換時(shí)候確定的“加點(diǎn)”如上面所計(jì)算的那樣是負(fù)63.5個(gè)基點(diǎn)，則2021年元旦起，你的新房貸利率就變成4.7%-0.635%=4.065%，也是比現(xiàn)在低0.1%。

房貸利率低0.1%，按按揭100萬(wàn)元、30年期、等額本息還款計(jì)算，原來(lái)基準(zhǔn)上浮10%的，月供可以少62元多一點(diǎn)；原來(lái)基準(zhǔn)打八五折的，月供可以少58元多一點(diǎn)點(diǎn)。

當(dāng)然，如果以后LPR上升，月供也會(huì)相應(yīng)回增。

第五點(diǎn)，公積金貸款利率不變。

房貸是純公積金貸款的，不用關(guān)心房貸利率重新定這個(gè)事。

如果是組合貸款的，那商業(yè)部分利率重新定、公積金部分不變。