漳州二手房最新貸款利率,漳州二手房稅費計算方法

目前漳州首套房房貸利率多為5.15%，二套房多為5.35%。

從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產(chǎn)市場過熱，監(jiān)管部門持續(xù)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，采用相關(guān)政策、工具進行局部修復。毫無疑問，不論是房企融資還是個人房貸，短期內(nèi)都難言寬松。

近期有數(shù)據(jù)披露，國內(nèi)房貸增速已連續(xù)26個月回落；加之年底來臨，關(guān)于個人房貸收緊的猜測又甚囂塵上。這時候貸款買房真的難上加難了嗎？為此，記者咨詢了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車”

從全國范圍看，房地產(chǎn)貸款的確處在“審慎監(jiān)管”之中。這一點，從“三條紅線”“房地產(chǎn)開發(fā)貸限額”和“房貸利率連降終止”可見一斑。

“三條紅線”規(guī)則關(guān)注重點房企資金監(jiān)測和融資管理，要求剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。政策層面認為，“三條紅線”能防范因房地產(chǎn)融資帶來的金融風險，間接有效地控制房地產(chǎn)價格，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并降低房地產(chǎn)金融所帶來的風險。

短期看來，“三條紅線”影響已逐漸顯現(xiàn)，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進行壓降和控制規(guī)模。最直接的證據(jù)就是，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)回落。中國人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，比上季末下降0.3個百分點，連續(xù)26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年9月20日-2020年10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來房貸利率已實現(xiàn)“九連降”；至10月，利率下降“踩”了“剎車”。

突發(fā)新冠肺炎疫情、經(jīng)濟下行壓力、局部市場過熱，多重風險疊加，形成了今年紛繁復雜的經(jīng)濟形勢。因此，政策層面認為，微觀上看，應擴大市場的消費需求與消費動力，構(gòu)建“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”。而房子，是老百姓日常生活中總價最高的消費品，背上高房貸的老百姓，其消費欲望和能力將被大幅壓抑。構(gòu)建新發(fā)展格局還要在穩(wěn)定高房價、控制房地產(chǎn)貸款等方面齊齊發(fā)力。

年底收緊？漳州房貸利率“穩(wěn)字當頭”

目前漳州樓市并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，因此個人住房貸款政策仍以“穩(wěn)”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業(yè)者表示，目前漳州個人房貸利率（五年以上）沒有出現(xiàn)大幅調(diào)整，依然保持首套房lpr+50個基點、二套房貸lpr+70個基點左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對于其他城市出現(xiàn)的個人貸款收緊情況，業(yè)內(nèi)人士表示，年底貸款有所收緊是正常現(xiàn)象，當然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個人房貸業(yè)務�！敖衲晟习肽晔芤咔橛绊�，不少企業(yè)受沖擊較大，對比企業(yè)貸款和個人住房貸款來說，銀行傾向于審批更為穩(wěn)定的個人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒有那么快，會給人一種‘收緊’的錯覺。”一位銀行從業(yè)者說。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換問題，中國人民銀行有關(guān)負責人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權(quán)益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。