年?duì)I改增政策 最新稅率減負(fù)系列問(wèn)答

1、同一法人多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減?

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第18號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。因此，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。

2、項(xiàng)目清算后如產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅留抵，如何處理?

答：現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策中沒(méi)有項(xiàng)目清算的規(guī)定。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除，期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷項(xiàng)稅額。

3、是否有增值稅清算制度?

答：根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策，沒(méi)有增值稅清算制度。

4、出租地下車位簽訂的是以租代售的租賃合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，出售幾十年使用權(quán)。該行為在土地增值稅上一般被視同轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅呢?

答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或永久使用權(quán)，因此不屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

5、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第18號(hào))的第二章第五節(jié)第十七條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2017年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在再補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票，是否還需要繳納增值稅?若不繳納,申報(bào)時(shí)如何操作?

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第18號(hào))第十七條和第二十四條的規(guī)定，對(duì)于2017年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。國(guó)稅部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按上述規(guī)定補(bǔ)開(kāi)的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款,也不需要申報(bào)。

6、分期項(xiàng)目在2017年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是否要區(qū)別為新老項(xiàng)目，此種情況下采用不同的計(jì)稅辦法(簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅)如何核算?

答：分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅;房地產(chǎn)新項(xiàng)目應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2017年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

7、新老項(xiàng)目的判斷以施工許可證為標(biāo)準(zhǔn)，那么怎樣算一個(gè)項(xiàng)目?按立項(xiàng)?還是其他?是以項(xiàng)目取得的第一個(gè)施工許可證算?還是只按施工許可證口徑來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目劃分?

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建的如酒店、會(huì)所等固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)能否抵扣，如果能，那在建造過(guò)程中的進(jìn)項(xiàng)稅額如何分批抵扣?

答：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第15號(hào))的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2017年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物用于按不動(dòng)產(chǎn)在建工程核算的自建項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣、上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

9、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》關(guān)于“取得的不動(dòng)產(chǎn)”的取得時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是以簽訂購(gòu)房合同時(shí)間?還是房產(chǎn)證的時(shí)間?對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，是竣工?還是實(shí)際使用的時(shí)間?

答：取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。對(duì)于自建不動(dòng)產(chǎn)，“取得”時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期;《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期。