年珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例（征求意見稿）的說明

《珠海市物業(yè)管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，對規(guī)范我市物業(yè)管理市場，推動我市物業(yè)管理工作起到了積極的作用。但隨著《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、和《廣東省物業(yè)管理條例》的頒布實施，以及物業(yè)管理實踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，擬利用特區(qū)立法權重新制定《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》。現(xiàn)就《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例(征求意見稿)》的起草情況說明如下：

一、立法必要性

(一)銜接上位法、與相關政策法規(guī)配套完善的必然要求

《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、和《廣東省物業(yè)管理條例》以及最高人民法院司法解釋對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的機構性質、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立條件、業(yè)主大會的投票權數(shù)和計票方式等內容均與原條例的規(guī)定存在較大的差異。因此，為與上位法保持一致，更好地指導我市物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，保持立法的與時俱進，急需根據(jù)相關政策法規(guī)的規(guī)定情況，重新制定條例進行相應的修訂補充和完善。

(二)適應我市物業(yè)管理新情況的實際需要

隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷產生，原條例已不能滿足目前實際的需要，對于某些物業(yè)管理糾紛的解決辦法存在法律空白，如業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議;未能選舉產生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會集體辭職;業(yè)主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發(fā)生合同期限內經業(yè)主大會決定解除合同、物業(yè)服務企業(yè)因經營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)服務合同、撤離小區(qū)，使小區(qū)管理出現(xiàn)“真空”等等情形。這些新情況、新問題，不僅涉及到和諧社會建設，也關系到我市的建設，想要妥善應付、有效處置，必須加大工作力度，改進工作方法，完善制度和法規(guī)建設。

二、立法依據(jù)和參考資料

(一)中華人民共和國物權法

(二)物業(yè)管理條例

(三)廣東省物業(yè)管理條例

(四)住宅專項維修資金管理辦法

(五)深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例

(六)重慶市物業(yè)管理條例

(七)南京市住宅物業(yè)管理條例

三、有關問題說明

征求意見稿草案共九章一百三十二條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會，物業(yè)配套設施設備，物業(yè)管理服務，物業(yè)的使用，物業(yè)的維修，法律責任以及附則。

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃定

征求意見稿新增物業(yè)管理區(qū)域專章，主要包括物業(yè)管理區(qū)域備案、現(xiàn)狀認定、分割等內容，主要解決目前我市大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域劃分不明，導致在設定業(yè)主大會時糾紛不斷的問題。

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設

征求意見稿將我市正在實施的《珠海市業(yè)主大會和業(yè)主大會委員指導規(guī)則》進行細化完善，明確了首次業(yè)主大會設定的基本程序、費用分擔、業(yè)主委員會委員資格、業(yè)主大會社團組織登記制度等，并明確了業(yè)主委員會備案職責由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府承擔等。

(三)物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管

根據(jù)我市物業(yè)管理現(xiàn)狀，借鑒深圳市的經驗，引入“業(yè)必歸會”的原則，加強行業(yè)自律管理;根據(jù)目前我省物業(yè)服務企業(yè)資質管理現(xiàn)狀，引入物業(yè)服務企業(yè)備案制度;加強政府部門工作機構及人員的配置;建立物業(yè)服務企業(yè)、從業(yè)人員的誠信系統(tǒng)建設等。

(四)物業(yè)服務活動監(jiān)管

根據(jù)我市物業(yè)管理實際，引入物業(yè)服務招投標管理辦法;建立物業(yè)服務企業(yè)進退機制;加強對業(yè)主及物業(yè)使用人欠交物業(yè)費行為的懲處力度。

(五)物業(yè)維修資金立法

根據(jù)《物權法》以及《住宅專項維修資金管理辦法》和我市實際，將現(xiàn)有法律文件落實到征求意見稿，為進一步推進我市物業(yè)專項維修資金工作創(chuàng)立法律依據(jù)。