年珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)新解讀

2017年5月12日，珠海市法制局發(fā)布《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，公開征求意見。據(jù)悉，新的條例首次將覆蓋范圍擴(kuò)至各區(qū)，并提出對(duì)不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主，相關(guān)信息將依法公示并納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

據(jù)了解，珠海曾在1996年和2007時(shí)先后出臺(tái)過《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》，其適用范圍僅適用于主城區(qū)，本次征求意見稿首次將“珠海市”升級(jí)為“珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著新的條例將適用于珠海各個(gè)行政區(qū)，相比以前的條例覆蓋范圍有所擴(kuò)大。

在征求意見稿中，特別明確了珠海市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收繳方式、標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)部門的職責(zé)，明確市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理行政主管部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理職責(zé)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)委會(huì)的運(yùn)作等進(jìn)行規(guī)范，其中，對(duì)不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息依法予以公示并納入個(gè)人征信系統(tǒng)，是新增內(nèi)容。珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，該條款在珠海是首次出現(xiàn)，但在國內(nèi)很多城市已在執(zhí)行，這是整個(gè)社會(huì)誠信體系的重要組成部分。

征求意見稿中特別提出，要建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行投票，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國內(nèi)物業(yè)管理不僅在觀念上需要更新，在執(zhí)行手段上也需要一些新的方法，“雖然這只是個(gè)很小的細(xì)節(jié)，但也是個(gè)亮點(diǎn)”。

《條例(征求意見稿)》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維修等內(nèi)容作出了具體規(guī)定。

建立物業(yè)使用人誠信體系

據(jù)了解，《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2008年4月1日起頒布施行以來，對(duì)規(guī)范我市物業(yè)管理市場、推動(dòng)我市物業(yè)管理工作起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷產(chǎn)生，原條例已不能滿足當(dāng)前的實(shí)際需要，亟需重新制定條例進(jìn)行相應(yīng)的修訂補(bǔ)充和完善。

物業(yè)費(fèi)收不齊，是物業(yè)公司普遍的“老大難”問題。為破解這個(gè)難題，《條例(征求意見稿)》中增加了誠信管理的內(nèi)容，提出建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠信體系。對(duì)于不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息依法予以公示并納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

同時(shí)，《條例(征求意見稿)》還提出建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。

明確首次業(yè)主大會(huì)設(shè)定基本程序

“因?yàn)槭艿缴暾?qǐng)人數(shù)限制、物業(yè)公司不愿配合等影響，業(yè)主大會(huì)成立難問題普遍存在�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P(guān)科室負(fù)責(zé)人告訴記者，征求意見稿將我市正在實(shí)施的《珠海市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)委員指導(dǎo)規(guī)則》進(jìn)行細(xì)化完善，明確了首次業(yè)主大會(huì)設(shè)定的基本程序、費(fèi)用分擔(dān)、業(yè)主委員會(huì)委員資格、業(yè)主大會(huì)社團(tuán)組織登記制度等。

《條例(征求意見稿)》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報(bào)告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主�；I備召開首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

《條例(征求意見稿)》明確了首次設(shè)立業(yè)主大會(huì)的要求。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街、鎮(zhèn)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求：已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積或者先期開發(fā)部分建筑面積百分之五十以上的;首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積已達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上的。

此外，《條例(征求意見稿)》還規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件之日起七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交業(yè)主清冊。開發(fā)建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)令其七日內(nèi)提供。逾期仍拒不提供的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法予以處理。

小區(qū)停車位不得只售不租

小區(qū)停車位，是賣還是租?業(yè)主、物業(yè)公司到底誰說了算?近年來，為了停車位的事，經(jīng)常有業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生糾紛�！稐l例(征求意見稿)》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。

《條例(征求意見稿)》也加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，提出應(yīng)建立誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。

受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，六個(gè)月、一年、二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

“征求意見稿還新增了物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｕ�，包括物業(yè)管理區(qū)域備案、現(xiàn)狀認(rèn)定、分割等內(nèi)容，主要解決目前我市大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域劃分不明，導(dǎo)致在設(shè)定業(yè)主大會(huì)時(shí)糾紛不斷的問題�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P(guān)科室負(fù)責(zé)人表示。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有

關(guān)于物業(yè)維修，《條例(征求意見稿)》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費(fèi)用，由相應(yīng)業(yè)主自行承擔(dān)。

作為房屋的“養(yǎng)老金”，物業(yè)專項(xiàng)維修資金事關(guān)千家萬戶的安居樂業(yè)�！稐l例(征求意見稿)》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有。市、區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)，依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行監(jiān)督管理。物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。

《條例(征求意見稿)》提出，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用，一直是困擾小區(qū)物業(yè)的難題。《條例(征求意見稿)》規(guī)定，決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。