年西安物業(yè)管理條例最新解讀熱點

焦點關(guān)注1：大修基金

收到書面申請兩個工作日完成審核

【草案規(guī)定】發(fā)生下列5種情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、居民委員會均可憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案向住宅專項維修資金管理部門提出使用申請：屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;樓體外墻飾面脫落的;電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備安全監(jiān)督部門要求對電梯維修和更新、改造的;消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修更新、改造的;二次供水設(shè)施損壞導致供水中斷的。

住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

【物業(yè)聲音】“現(xiàn)在物業(yè)申請動用大修基金大多都是因為電梯故障、屋面漏水、外墻飾面脫落等，按現(xiàn)在的規(guī)定，要申請下來須小區(qū)三分之二業(yè)主簽字同意，而且審批也很漫長�！备咝聟^(qū)綠地世紀城小區(qū)永綠物業(yè)公司孫經(jīng)理說。

“草案中規(guī)定明確，但實施起來可能就沒這么簡單了�！鼻�江春曉苑小區(qū)物業(yè)經(jīng)理楊國明表示，此前，春曉苑曾因圍墻倒塌需申請動用大修基金，三個月才征得1000多戶業(yè)主中80多戶業(yè)主的簽字同意，“這種事又不能長時間耽擱，后來只好物業(yè)先掏錢”。

緯二十八街圣地亞哥小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理楊浩表示，很多情況下，小區(qū)一些共有設(shè)施不能及時修復，往往就在三分之二業(yè)主簽字時卡殼了。

焦點關(guān)注2：小區(qū)車位

建設(shè)單位只售不租最高罰款50萬

【草案規(guī)定】擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，最高處10萬元以上50萬元以下罰款。

【物業(yè)聲音】“小區(qū)車位確實很緊張，剛開始車位不到10萬元一個，現(xiàn)在都漲到20多萬了�！睏顕�明表示，車位全部賣完了，也不存在由物業(yè)出租的問題。

楊浩表示，“車位是由開發(fā)商直接賣出的，物業(yè)只負責后期維護管理，按政策小區(qū)可按照一位一月150元收費，當初考慮到實際情況，一直是每個車位每月收取100元停放服務費�！�

焦點關(guān)注3：私房菜小飯桌

住宅內(nèi)不得開設(shè)

【草案規(guī)定】任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，禁止下列行為：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;住宅內(nèi)開設(shè)私房菜、小飯桌、棋牌室等行為;制造超過規(guī)定標準的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風;違規(guī)飼養(yǎng)犬類、家禽等;損毀園林或者占用公用綠地種菜和圍合庭院。

【物業(yè)聲音】“如果這個條例沒其他部門支持，條例中的內(nèi)容只能是一句空話，因為物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)。”楊浩表示，“一旦有業(yè)主投訴，工作人員會上門提醒，或給環(huán)保局投訴�！�

孫經(jīng)理表示，很多業(yè)主租房根本不經(jīng)過物業(yè)，“如果業(yè)主投訴很多，我們就會上門勸阻或者下發(fā)整改通知書”。

楊國明表示，他們小區(qū)沒有發(fā)現(xiàn)改變住房用途的現(xiàn)象，“一旦發(fā)現(xiàn)我們會采取措施，通知業(yè)主或者通知工商管理部門來處理”。

西電后勤服務集團物業(yè)公司小飯桌管理辦公室主任蔣宏海稱，西電家屬區(qū)內(nèi)有小飯桌70多家，全部經(jīng)過正規(guī)手續(xù)備案，“因為學校沒餐廳和托管，這些小飯桌要承擔西電附中附小3000多名學生的吃飯和午休問題，如果物業(yè)條例草案一刀切的話，這些孩子的吃飯休息問題短時間很難解決”。

焦點關(guān)注4：物業(yè)費

物業(yè)使用人不交費業(yè)主負連帶交納責任

【草案規(guī)定】物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則;按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價。其收費項目、收費標準和計費方式由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務收費相關(guān)法規(guī)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。

【物業(yè)聲音】“物業(yè)費基本上都能收上來，現(xiàn)在大多都是通過打電話或者發(fā)短信的形式通知業(yè)主，如果業(yè)主長時間不在，不能及時收繳，物業(yè)工作人員還是會上門貼通知，然后再想辦法聯(lián)系業(yè)主�！睂O經(jīng)理說，確實會有一些業(yè)主因開發(fā)商遺留問題拒繳物業(yè)費，因為一般交房后過了五年質(zhì)保期，要維修的話動用大修基金難，但是費用物業(yè)來出的話又很高。

楊浩認為，如果業(yè)主都因各種原因拒繳物業(yè)費，那么物業(yè)公司只能用降低人員成本的方式繼續(xù)維系，但問題一點都沒得到解決。

其他規(guī)定

個人擅自占用物業(yè)共用部位最高可處萬元罰款

草案規(guī)定，召開首次業(yè)主大會所必需的宣傳等籌備經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應在辦理房屋所有權(quán)登記前，將籌備經(jīng)費交至政府部門設(shè)立的專用賬戶。

對于損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備等行為，可以由物業(yè)管理行政主管部門責令改正、恢復原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

如果物業(yè)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準等，物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

目前，《西安市物業(yè)管理條例(修訂草案)》(征求意見稿)已經(jīng)在西安市法制辦官方網(wǎng)站上公布全文，并廣泛征求社會各界的意見，公開征求意見的截止時間為5月21日。