《南京物業(yè)管理?xiàng)l例》全文解讀：資金不濫用

物業(yè)維修資金“使用難”如何突破、物業(yè)費(fèi)收不上來怎么辦、怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量……市人大常委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人、條例起草組負(fù)責(zé)人昨天對(duì)《條例(草案)》中最受關(guān)注的問題進(jìn)行了解讀。

??關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金

三種緊急情況資金申請(qǐng)

五個(gè)工作日完成審核

以往，業(yè)主一般在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修基金。此次，《條例(草案)》提出，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。

同時(shí)，還建立了“綠色通道”制度，遇到電梯發(fā)生故障，外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這三種危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)可以向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)。管理部門應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

【解讀】河海大學(xué)法學(xué)院副院長、南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例起草組負(fù)責(zé)人陳廣華：這是為了保證住宅專項(xiàng)維修資金既能急用、又不濫用，解決業(yè)主普遍反映的使用難問題�！稐l例(草案)》提出五個(gè)工作日內(nèi)完成審核，關(guān)于這一點(diǎn)目前還在研究中，可能審核速度還會(huì)加快。

??關(guān)于業(yè)主

欠交物業(yè)費(fèi)，錄入個(gè)人信用檔案

《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

【解讀】市人大常委會(huì)環(huán)資城建委主任韋昌明：業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法定義務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)表面上看是對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的一種“反制”，實(shí)際上侵害了已交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。

部分業(yè)主未交費(fèi)，

小區(qū)共用部位不得停水、電、氣

《條例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

【解讀】陳廣華：專營單位和用戶之間是合同關(guān)系。如果專營單位對(duì)已交費(fèi)用戶或者共用部位停止服務(wù)，比如拉斷電梯、小區(qū)路燈的電源等，實(shí)際上是一種違約行為，是對(duì)已交費(fèi)業(yè)主權(quán)利的侵犯。

??關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)

有嚴(yán)重失信行為，

一年內(nèi)停止本市的服務(wù)資格

《條例(草案)》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約束更加嚴(yán)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有嚴(yán)重失信行為的，一年內(nèi)停止其在本市的市場活動(dòng)資格，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目。

【解讀】市人大常委會(huì)環(huán)資城建委副主任申曙光：《條例(草案)》共列出了8條失信行為，包括：物業(yè)服務(wù)合同依法解除或終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按規(guī)定移交資料等;泄露業(yè)主信息;對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或打擊報(bào)復(fù)等，目的在于強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為。

發(fā)現(xiàn)搭違建、占用公共場地等，要向相關(guān)部門報(bào)告

《條例(草案)》提出，任何單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境。如果發(fā)現(xiàn)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置;違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。

【解讀】韋昌明：這一條主要為了解決住宅小區(qū)普遍存在的違法搭建、違規(guī)裝修、破墻開店、侵占公共通道、群租等問題，并規(guī)定了相應(yīng)罰則。

??關(guān)于政府監(jiān)督檢查

實(shí)名投訴物管違法行為，

要限時(shí)回復(fù)、依法查處

在《條例(草案)》中，專門設(shè)置了“監(jiān)督檢查”的章節(jié)，要求建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記、限時(shí)回復(fù)制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)、投訴辦理程序以及實(shí)名投訴保密制度等。各行政主管部門應(yīng)當(dāng)按職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

【解讀】陳廣華：《條例(草案)》確定了業(yè)主自治為主、政府適度介入為輔的方向，重點(diǎn)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主(業(yè)主組織)、建設(shè)單位、政府部門、專營單位等五方主體的權(quán)利義務(wù)，旨在推進(jìn)業(yè)主自治、強(qiáng)化政府監(jiān)管、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

據(jù)悉，市人大相關(guān)工作機(jī)構(gòu)將積極吸納并廣泛征求意見，進(jìn)一步完善《條例(草案)》，為提交常委會(huì)會(huì)議二審和明年人代會(huì)審議作好充分準(zhǔn)備。