最新湖北省物業(yè)管理條例全文解讀

昨日，針對物業(yè)管理中與老百姓利益相關(guān)的焦點話題，湖北省政府法制辦舉行《湖北省物業(yè)管理條例(草案)》立法聽證會，與會陳述人各抒己見，并達成部分共識。

聽證會持續(xù)近3小時，15名陳述人受邀，40多名旁聽人參會。湖北省政府法制辦負責(zé)人表示，將慎重研究意見建議，進一步修改完善條例草案，報省政府常務(wù)會議審議通過后，年內(nèi)提交省人大常委會審議。

“開發(fā)商銷售車位罰10萬元”獲點贊

小區(qū)車位車庫是全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商銷售，最高罰款10萬元。聽證會上，大家對條例中的這一規(guī)定紛紛點贊。

根據(jù)條例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他可用于停放汽車的場地，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得作為停車位銷售。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，之后有富余的，可以臨時出租給其他人，但每次租賃期限不得超過6個月。違反者由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上10萬元以下罰款。

根據(jù)城市配套設(shè)施人防要求，只有人防配套設(shè)施標(biāo)準建設(shè)以外的地下室產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的。但大多數(shù)開發(fā)商把所有人防配套設(shè)施視為己有，強制實行車庫只賣不租。湖北工程建設(shè)總承包有限公司董事江宗泉說，一個沒有產(chǎn)權(quán)的車位，少則15萬到20萬，多則20萬以上，嚴重侵害的業(yè)主的利益，也埋下了產(chǎn)權(quán)之爭、期限之爭。

車位車庫是稀缺資源，新世界武漢物業(yè)公司總經(jīng)理張毅建議，通過抽簽決定租賃，另外，為解決車輛在停放區(qū)域內(nèi)受損的糾紛，業(yè)主可與物業(yè)簽訂保管協(xié)議。

業(yè)主大會籌備為何由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭

湖北省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王同初介紹，截至年底，全省已實施物業(yè)管理項目8015個，其中住宅小區(qū)項目6068個，但全省業(yè)主委員會成立的比例不足30%，業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行�！皹I(yè)主大會的籌備，條例為何規(guī)定由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭?”中南財經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟法系副主任陳曉星拋出問題�！斑@是吸收武漢市經(jīng)驗，武漢市業(yè)委會成立比例由47.62%在一年內(nèi)躍升為今年的94.62%，主要是將業(yè)委會納入基層組織建設(shè)。”省住建廳相關(guān)負責(zé)人解釋。陳曉星說，對于管理有交叉的地方，建議進一步明確各方責(zé)任。

不少業(yè)委會不能代表全體業(yè)主的利益，江漢大學(xué)老師徐燕雯分析，是因為任期長，形成壟斷。她提出借鑒外地經(jīng)驗，北京最多允許連任兩屆總共6年，香港規(guī)定只能做一屆�！拔沂�條例規(guī)定任期5年有點長，連任次數(shù)也最好數(shù)字確定�！�

小區(qū)經(jīng)營項目所得應(yīng)公示公開

小區(qū)有公共設(shè)施，如游泳池、網(wǎng)球場等等，這些設(shè)施的經(jīng)營權(quán)歸誰?

條例規(guī)定，業(yè)主大會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為經(jīng)營共有部分及其附屬設(shè)施，并向其支付報酬。利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進行經(jīng)營的，經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將經(jīng)營所得收益分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。“所有業(yè)主都是小區(qū)的主人，物業(yè)公司賬目應(yīng)無條件公開透明，否則，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費”，江宗泉說。徐燕雯建議，物業(yè)賬目除公章外，應(yīng)有負責(zé)人，在審計中易于追溯，杜絕腐敗。

關(guān)于業(yè)委會建設(shè)的觀點:

來源2015年10月17號,宜昌業(yè)委會發(fā)展(全國)高峰論壇.本次宜昌業(yè)委會發(fā)展高峰論壇由世界與中國研究所公民社會研究中心和宜昌市業(yè)主大會協(xié)會申委會聯(lián)合主辦,贊助單位是彩生活宜昌坤達物業(yè)有限公司.

宜昌市房管局副局長徐強講話：業(yè)委會建設(shè)是政府在民主自治工作中最基礎(chǔ)的民主建設(shè)，宜昌市房管局在這塊領(lǐng)域非常重視，也多次考察和調(diào)研，已經(jīng)有一些改革的措施在論證推出。

全國公共關(guān)系專家舒可心發(fā)言：業(yè)主大會才是業(yè)主自治領(lǐng)域的主體,業(yè)委會的決議只能代表業(yè)委會的意見,不可能代表全體業(yè)主的意見,業(yè)委會在實際工作中要常態(tài)的發(fā)動業(yè)主大會表決小區(qū)的事宜,這才是正確的同時具有法律效應(yīng)的決議.倡導(dǎo)立法上賦予業(yè)主大會法律主體地位,才能真正的實現(xiàn)業(yè)主自治。

安徽大學(xué)社區(qū)發(fā)展研究中心常務(wù)副主任凌德慶發(fā)言：業(yè)委會的首要工作就是首先摸清小區(qū)的家底。業(yè)主通過摸清自己家底，明晰產(chǎn)權(quán)，明確公共區(qū)域，做到心中有數(shù)，管理有策，使資產(chǎn)不僅不能流失，還要盤活用好.

長沙業(yè)主委員會(籌)秘書長王崇連發(fā)言：業(yè)主自治路很難，但必須要走!要把小區(qū)搞好，業(yè)委會必須設(shè)置專職委員處理日常工作，否則形同虛設(shè).

武漢業(yè)主沙龍召集人羅時金發(fā)言：目前絕大多數(shù)小區(qū)物業(yè)費都是包干制方式，但包干制獎懶罰勤，容易產(chǎn)生偷工減料等問題存在很多弊端，需要對包干制實行量化約定和細化管理..

深圳物業(yè)管理學(xué)會萬吉生發(fā)言：現(xiàn)實中可能由于有關(guān)部門對于條例的理解不同，會出現(xiàn)一些不盡人意的地方，但我們能做的是認真學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)，把相關(guān)部門當(dāng)朋友，走正常途徑，依法依理維護自己的合法權(quán)益。

南京理工大學(xué)教授朱憲辰發(fā)言:業(yè)主的散到聚的狀態(tài)是業(yè)委會建設(shè)的過程,個體業(yè)主雖然不能完全擁有小區(qū)的公共部分,但也是公共部分的擁有者之一,只有小區(qū)業(yè)主自己合力才可以把小區(qū)自治做好.

三峽大學(xué)法學(xué)與管理學(xué)院黨委書記，教授，博士田強發(fā)言：集體行動中的困境是業(yè)委會建設(shè)實際工作遇到的最大難點。如何克服需要智慧.三峽大學(xué)法學(xué)與管理學(xué)院愿意和宜昌業(yè)申委建立長期的業(yè)主自治領(lǐng)域的學(xué)術(shù)交流機制.

宜昌市委黨校行政管理教研室主任，教授張國詳發(fā)言：業(yè)委會建設(shè)經(jīng)過這么多年的探索和積淀，再加上黨對基礎(chǔ)民主建設(shè)的重視，業(yè)委會發(fā)展的春天到來了。

最后世界與中國研究所公民社會研究中心，北京業(yè)申委陳兵發(fā)言：只要業(yè)主事物領(lǐng)域內(nèi)的問題沒有解決，就有必要一直講下去。建議業(yè)委會組織要加強和政府及學(xué)術(shù)領(lǐng)域的交流。