日照二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)怎么算,日照二手房稅費(fèi)明細(xì)表

“營(yíng)改增”首次涉及個(gè)人二手房交易

近日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

王軍說(shuō)，今年5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增仍面臨一些挑戰(zhàn)，如數(shù)量多，涉及近1000萬(wàn)戶(hù)納稅人；時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間；首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易；四是新增納稅人過(guò)去基本沒(méi)接觸過(guò)增值稅。

稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是否增加？還有待觀察

營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買(mǎi)賣(mài)二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎？這無(wú)疑是很多人都關(guān)心的話(huà)題。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說(shuō)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為超過(guò)2年。

也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷(xiāo)售活動(dòng)，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。

不過(guò)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個(gè)人營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負(fù)還是增加稅負(fù)，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認(rèn)，因?yàn)樵鲋刀愂且獙?duì)所有的產(chǎn)品銷(xiāo)售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個(gè)人，涉及到個(gè)人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。

為增值稅算算賬

多位業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出（不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件）200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元（現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn)）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。

不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿(mǎn)2年（含2年）的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。由于具體政策尚未出臺(tái)，不排除具體政策設(shè)計(jì)上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。

真正影響較大的群體是誰(shuí)？

據(jù)報(bào)道，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂(yōu)。不過(guò)，王軍明確表示，營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

王軍表示，第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。第二是執(zhí)行有保障，80萬(wàn)國(guó)稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。

而在前幾天的兩會(huì)記者會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負(fù)，但初期不同企業(yè)可能有稅負(fù)的變化，這是一個(gè)消化的過(guò)程。

日照買(mǎi)二手房流程

隨著二手房交易新政的出臺(tái)，不少購(gòu)房者紛紛準(zhǔn)備購(gòu)置二手房。但二手房交易流程較新房復(fù)雜，很多地方不注意很有可能就會(huì)吃大虧。為此，小編總結(jié)以下二手房交易的步驟和流程，希望對(duì)購(gòu)房者會(huì)有一些借鑒和幫助。

一、找房看房：買(mǎi)方看房，與賣(mài)家初步交涉商定價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。

二、查房檔案：針對(duì)有意向購(gòu)買(mǎi)的房子，買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件及相關(guān)證件前往房產(chǎn)局或房產(chǎn)檔案館查房檔案。

三、簽訂存量房交易合同：針對(duì)房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期等問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方商議確認(rèn)后，直接簽訂存量房交易合同，把商議內(nèi)容寫(xiě)入合同，并支付定金。

四、銀行貸款： 買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)批（商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款），審批通過(guò)后，與銀行簽訂貸款合同。

五、契稅及房產(chǎn)稅繳納：簽訂購(gòu)房合同后，賣(mài)方進(jìn)行納稅申報(bào)、繳納稅費(fèi)、申請(qǐng)代開(kāi)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一銷(xiāo)售發(fā)票》；買(mǎi)方繳納契稅并取得契稅完稅單。針對(duì)征收住房房產(chǎn)稅的城市，買(mǎi)賣(mài)雙方還需一同前往房地產(chǎn)交易中心，根據(jù)買(mǎi)方房屋所有狀況，按照國(guó)家規(guī)定申請(qǐng)房產(chǎn)稅征免認(rèn)定或繳納房產(chǎn)稅和交易手續(xù)費(fèi)。

六、房屋過(guò)戶(hù)：買(mǎi)賣(mài)雙方前往房地產(chǎn)交易中心受理交易過(guò)戶(hù)(自受理登記之日起20天內(nèi)辦出房地產(chǎn)權(quán)證)。

七、房屋交接：買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)照合同，驗(yàn)收房屋設(shè)施，結(jié)清水、電、煤、寬帶、有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用并辦理過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方支付房屋尾款交接，領(lǐng)鑰匙收房。

日照買(mǎi)二手房要交多少稅

正常情況下，在房子過(guò)戶(hù)之前，買(mǎi)賣(mài)雙方需要前往房地產(chǎn)交易中心繳納相關(guān)費(fèi)用。其中買(mǎi)方需持契稅完稅憑證，具體費(fèi)用如下：

1.賣(mài)方：

營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年的免征，未滿(mǎn)五年的按房?jī)r(jià)5.8%繳納；

土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年的免征，未滿(mǎn)五年的按房?jī)r(jià)1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)；

所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年的免征，未滿(mǎn)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值?房屋現(xiàn)值差額20%繳納。

2.買(mǎi)方：

房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)：

房屋交易手續(xù)費(fèi)：6元/平方米*建筑面積。

其中，根據(jù)城市政策法規(guī)有所差異，具體費(fèi)用也會(huì)不同，但收費(fèi)項(xiàng)目不會(huì)有太大差異。