銀川二手房過戶費怎么算,銀川二手房稅費明細(xì)表

增值稅及附加

1.個人銷售其取得的不動產(chǎn)（不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。

2.個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)（不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。

3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅：個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增增值稅。

其中家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹：無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

7.城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、地方教育附加。

計稅依據(jù)是實際繳納增值稅稅額。

城建稅適用稅率：7％(市區(qū))、5％(縣城、鎮(zhèn))、1％(其他)

教育費附加適用稅率：3％

地方教育附加適用稅率：2%

2019年1月1日至2021年12月31日，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、地方教育附加可享受50％的減免優(yōu)惠。

個人所得稅

1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。適用比例稅率，稅率為百分之二十。

對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金(轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金)及有關(guān)合理費用。

其中合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息(納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除)、手續(xù)費、公證費等費用。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)([2006]108號)第三條規(guī)定:“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額�！�

2.個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。其中：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同末標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。

受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

4通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

土地增值稅

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;

（二）房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

3.土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除按規(guī)定可扣除項目金額后的余額。按增值額的多少對應(yīng)四級差率累進(jìn)稅率，計算土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格(或者購置價格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括取得房屋時繳納的契稅)。提供評估報告的，可以同時扣除評估費用。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房屋及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 (以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。

印花稅

1.對個人銷售或購買住房免征印花稅。

2.個人轉(zhuǎn)讓非住房，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)買賣雙方繳納印花稅，適用稅率0.05％，計稅依據(jù)：按合同所載金額(增值稅稅額單獨列示，按照不含增值稅金額)。

3.另按照權(quán)利、許可證照買方繳納印花稅，納稅金額五元。

4.2019年1月1日至2021年12月31日，印花稅可享受50％的減免優(yōu)惠。

契 稅

1.契稅計稅依據(jù)：為成交價格，計征契稅的成交價格不含增值稅；契稅稅率為3％一5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

2.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）， 面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)。

3.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

4.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。