銀川二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)怎么算,銀川二手房稅費(fèi)明細(xì)表

增值稅及附加

1.個(gè)人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5％的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)（不含其自建自用住房)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5％的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅。

4.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5.3％的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5.3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增增值稅。

其中家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割：無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹：無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

7.城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際繳納增值稅稅額。

城建稅適用稅率：7％(市區(qū))、5％(縣城、鎮(zhèn))、1％(其他)

教育費(fèi)附加適用稅率：3％

地方教育附加適用稅率：2%

2019年1月1日至2021年12月31日，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加可享受50％的減免優(yōu)惠。

個(gè)人所得稅

1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。適用比例稅率，稅率為百分之二十。

對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金(轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金)及有關(guān)合理費(fèi)用。

其中合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息(納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)([2006]108號(hào))第三條規(guī)定:“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額�！�

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。其中：對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同末標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

4通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

土地增值稅

1.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈(zèng)與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;

（二）房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

3.土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除按規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額后的余額。按增值額的多少對(duì)應(yīng)四級(jí)差率累進(jìn)稅率，計(jì)算土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格(或者購(gòu)置價(jià)格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括取得房屋時(shí)繳納的契稅)。提供評(píng)估報(bào)告的，可以同時(shí)扣除評(píng)估費(fèi)用。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。

對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

印花稅

1.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房免征印花稅。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方繳納印花稅，適用稅率0.05％，計(jì)稅依據(jù)：按合同所載金額(增值稅稅額單獨(dú)列示，按照不含增值稅金額)。

3.另按照權(quán)利、許可證照買(mǎi)方繳納印花稅，納稅金額五元。

4.2019年1月1日至2021年12月31日，印花稅可享受50％的減免優(yōu)惠。

契 稅

1.契稅計(jì)稅依據(jù)：為成交價(jià)格，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；契稅稅率為3％一5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

2.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）， 面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)。

3.對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

4.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。