年桂林市棚戶區(qū)改造計劃及棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

各縣、自治縣、區(qū)人民政府，市直各委、辦、局：

現(xiàn)將《桂林市棚戶區(qū)（城中村）改造工作實施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

桂林市人民政府

6月30日

桂林市棚戶區(qū)（城中村）改造工作實施方案

為有效推進(jìn)我市棚戶區(qū)（城中村）改造工作，著力提升老城，打造品位休閑之都，建設(shè)國際旅游勝地，按期完成自治區(qū)分配給我市的棚戶區(qū)改造任務(wù)，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

堅持“改建一片舊區(qū)、復(fù)興一片街區(qū)、造福一方百姓”的原則，分級、分片、分步推進(jìn)我市棚戶區(qū)（城中村）改造，努力把棚戶區(qū)（城中村）改造成功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)，整體提升居民生活質(zhì)量和城市品質(zhì)，推進(jìn)桂林國際旅游勝地建設(shè)，為我市全面建成小康社會奠定堅實的基礎(chǔ)。

二、總體目標(biāo)和實施時間

總體目標(biāo)是在2020年基本完成全市棚戶區(qū)（城中村）改造工作。

（一）至2017年工作任務(wù)

1.工作任務(wù)

（1）全面完成列入國開行貸款項目（即“3+7+2”項目）的12個棚戶區(qū)（城中村）改造建設(shè)任務(wù)。其中，開工續(xù)建項目3個，包括南溪河棚戶區(qū)改造項目、秀峰區(qū)B5、B6地塊棚戶區(qū)改造項目、疊彩區(qū)虞山片區(qū)棚戶區(qū)改造項目；新開工項目7個，包括疊彩區(qū)蔡家渡、趙家橋、上下南洲村及濱江北路沿線棚戶區(qū)改造項目，疊彩區(qū)烏石、星華棚戶區(qū)改造項目，福利路鐵路棚戶區(qū)改造項目，象山區(qū)平山大村、田心村棚戶區(qū)改造項目，雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目，七星區(qū)下關(guān)村棚戶區(qū)改造項目，蘇橋及周邊棚戶區(qū)改造項目；完成前期項目2個，包括蘆笛路棚戶區(qū)改造項目、甲山棚戶區(qū)改造項目。

（2）各縣（區(qū)）負(fù)責(zé)按原計劃完成在建的棚戶區(qū)（城中村）改造項目。

（3）市房改辦負(fù)責(zé)完成自治區(qū)下達(dá)的年度政策性工礦棚戶區(qū)改造任務(wù)。

（4）除上述任務(wù)外，各縣（區(qū)）可根據(jù)實際，自行增加群眾改造意愿強(qiáng)、實施條件較為成熟的棚戶區(qū)（城中村）改造項目。

2.2017年，全面或超額完成自治區(qū)下達(dá)我市的21276套棚戶區(qū)改造任務(wù)。

（二）改造項目實施時間

1.國開行貸款改造項目。

（1）3個已開工續(xù)建項目，在2015年12月全部完成。

（2）7個計劃新開工項目，在6月下旬全面啟動前期和征地拆遷工作，9月底前完成所有前期工作及征地拆遷任務(wù)，10月組織實質(zhì)性開工，2015年底全面完成。

（3）2個前期項目，在底完成前期工作和征地拆遷工作并開工建設(shè)，2017年6月全部完成。

2.各縣（區(qū)）已開工的棚戶區(qū)（城中村）改造項目，按原計劃組織推進(jìn)。包括：七星區(qū)福隆園城中村改造項目、正陽路東西巷城中村改造項目、秀峰區(qū)琴潭A23、A25棚戶區(qū)改造項目、國營長海機(jī)器廠（二期）棚戶區(qū)改造項目、市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（榕蔭路）棚戶區(qū)改造項目、桂林監(jiān)獄棚戶區(qū)改造項目、恭城縣西河片區(qū)城中村改造（A區(qū)）項目。

3.市房改辦負(fù)責(zé)的年度政策性工礦棚戶區(qū)改造項目，以自治區(qū)要求的完成時間為準(zhǔn)。

三、組織保障

為切實加強(qiáng)我市棚戶區(qū)（城中村）改造工程的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，確保棚戶區(qū)（城中村）改造工作取得成效，成立桂林市棚戶區(qū)（城中村）改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組組長由唐琮沅市長擔(dān)任，副組長由秦春成常務(wù)副市長、周衛(wèi)副市長擔(dān)任，成員由各縣（區(qū)）政府主要領(lǐng)導(dǎo)及市直有關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)組成。唐琮沅市長是我市棚戶區(qū)（城中村）改造工作的聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)；秦春成常務(wù)副市長負(fù)責(zé)棚戶區(qū)（城中村）改造所需的資金籌措、使用及監(jiān)管，協(xié)調(diào)涉及土地的相關(guān)問題；周衛(wèi)副市長負(fù)責(zé)棚戶區(qū)（城中村）改造項目建設(shè)過程中的組織協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌推進(jìn)和督促指導(dǎo)，協(xié)調(diào)處理相關(guān)重大事項。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室和棚戶區(qū)（城中村）改造總指揮部。辦公室為領(lǐng)導(dǎo)小組常設(shè)機(jī)構(gòu)，設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)日常工作。辦公室主任由市政府樊伊寧副秘書長擔(dān)任。棚戶區(qū)（城中村）改造總指揮部指揮長由市住建局黃欽局長擔(dān)任，副指揮長由市住建局李維祥副局長擔(dān)任。

各縣（區(qū)）政府是棚戶區(qū)（城中村）改造的實施主體，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造工作，并具體負(fù)責(zé)征地拆遷工作。各縣（區(qū)）要成立棚戶區(qū)（城中村）改造指揮部，由各縣（區(qū)）政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任指揮長，并按改造項目設(shè)立分指揮部，具體負(fù)責(zé)各項目統(tǒng)籌推進(jìn)工作。

四、主要部門職責(zé)分工

（一）領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)棚戶區(qū)（城中村）改造工作，貫徹落實市委、市政府的工作部署。研究制定棚戶區(qū)（城中村）改造重大方針政策，對改造涉及的資金籌措管理、規(guī)劃設(shè)計、土地利用、改造模式等進(jìn)行審議，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)棚戶區(qū)（城中村）改造過程中的重大事項。

（二）辦公室負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。

（三）總指揮部在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市棚戶區(qū)（城中村）改造組織、協(xié)調(diào)、推進(jìn)、檢查和監(jiān)督工作。

（四）各縣（區(qū)）改造指揮部負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)（城中村）改造項目的組織、建設(shè)、管理和統(tǒng)籌推進(jìn)工作，確定改造范圍，牽頭會同市發(fā)展改革委、財政局、市經(jīng)投公司提出改造模式方案。

（五）市發(fā)展改革委、財政局負(fù)責(zé)棚戶區(qū)（城中村）改造資金籌措、使用和監(jiān)管工作。

（六）市規(guī)劃局充分考慮棚戶區(qū)（城中村）改造項目的自我平衡，積極支持、配合各縣（區(qū)）完成棚戶區(qū)（城中村）改造規(guī)劃方案的編制及規(guī)劃審批工作。

（七）市國土資源局積極支持各縣（區(qū)）政府完成棚戶區(qū)（城中村）改造土地報批、征收和拍賣等工作，積極指導(dǎo)各縣（區(qū)）充分利用好旅游勝地發(fā)展用地、低效土地利用、增減掛鉤、先占后補(bǔ)等土地政策，研究擬訂棚戶區(qū)（城中村）改造土地征收、補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)，按程序報批。

（八）市拆遷辦負(fù)責(zé)研究擬訂棚戶區(qū)（城中村）改造拆遷、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按程序報批。指導(dǎo)各縣（區(qū)）開展房屋征收和拆遷工作。

（九）市經(jīng)投公司是棚戶區(qū)（城中村）改造總業(yè)主，負(fù)責(zé)棚戶區(qū)（城中村）改造資金籌措及監(jiān)管工作，具體指導(dǎo)各縣（區(qū)）改造項目建設(shè)業(yè)主的建設(shè)管理工作。

五、主要改造模式

各縣（區(qū)）要充分解放思想、開拓創(chuàng)新，積極探索棚戶區(qū)（城中村）改造模式，要多渠道籌措棚戶區(qū)（城中村）改造項目資金，注重走市場化的建設(shè)模式，充分引進(jìn)社會資金，盡可能少用政府性資金。根據(jù)各項目的實際情況，結(jié)合國開行貸款資金，按以下模式因地制宜制定每一個項目的改造方案，力求項目投入產(chǎn)出資金平衡。

（一）市場運(yùn)作模式。由各縣（區(qū)）對本轄區(qū)的棚戶區(qū)（城中村）改造項目實行整體打包，市場運(yùn)作，統(tǒng)一招商，引入社會資金開展棚戶區(qū)（城中村）改造工作。

（二）自主改造模式。由各縣（區(qū)）項目建設(shè)指揮部組織，多渠道籌融資，自主改造和開發(fā)建設(shè)。

（三）業(yè)主負(fù)責(zé)模式。由棚戶區(qū)（城中村）改造工程總業(yè)主市經(jīng)投公司直接負(fù)責(zé)改造和開發(fā)，各縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)項目的征地和拆遷工作。

六、政策措施

先暫擬定以下幾項主要政策措施，下步再由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織研究編制《桂林市棚戶區(qū)（城中村）改造政策措施》，報市委、市政府審定后下發(fā)。

（一）資金籌措政策

由市房改辦牽頭，會同市經(jīng)投公司、各縣（區(qū)）等業(yè)主單位積極爭取棚戶區(qū)改造的中央、自治區(qū)財政補(bǔ)助資金和政策支持。

由市發(fā)展改革委、市財政局牽頭，會同市經(jīng)投公司、各縣（區(qū)）等業(yè)主單位，采取財政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、單位籌措、市場開發(fā)等方式多渠道籌集資金，確保改造工作順利推進(jìn)。

（二）稅收減免政策

1.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）精神，對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

2.在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

5.個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

6.個人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。

（三）規(guī)劃政策

通過合理確定棚戶區(qū)（城中村）改造范圍，合理確定住宅和商業(yè)面積比例等手段，結(jié)合國開行棚戶區(qū)改造貸款，實現(xiàn)棚戶區(qū)（城中村）改造以項目為單位的資金自我平衡。

在棚戶區(qū)（城中村）改造項目規(guī)劃設(shè)計及審批中，應(yīng)適當(dāng)突破現(xiàn)有規(guī)劃技術(shù)條件和政策限制，充分考慮項目的投入產(chǎn)出平衡。通過充分利用二層地下室，適當(dāng)擴(kuò)大商業(yè)、可供出售的住宅面積比例的方式，合理調(diào)增容積率和建筑高度。

（四）土地政策

充分利用《桂林市旅游產(chǎn)業(yè)用地改革試點(diǎn)若干政策》中關(guān)于開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用政策。

1.棚戶區(qū)（城中村）改造的安置用地、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地以行政劃撥方式提供，不征收土地契稅。

2.將棚戶區(qū)改造開發(fā)銀行貸款的12個項目全部納入《桂林市低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2014-2018年）》。

3.2009年12月31日以前，第二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查圖顯示為建設(shè)用地，暫無合法用地手續(xù)的存量建設(shè)用地，允許按用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)落實處罰后，由市人民政府按土地現(xiàn)狀完善建設(shè)用地審批手續(xù)。

4.使用國有建設(shè)用地進(jìn)行低效用地再開發(fā)的，原土地使用權(quán)人可采取自行改造或入股聯(lián)營方式申請改造；多宗土地使用權(quán)人可采取自行改造或入股聯(lián)營方式申請改造；政府主導(dǎo)引入開發(fā)者與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下，由開發(fā)者自行收購改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷審批手續(xù)后進(jìn)行集中改造。涉及的劃撥土地使用權(quán)改變土地用途（包括改為經(jīng)營性用途）以及延長土地使用年限的，可采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。

5.使用集體建設(shè)用地進(jìn)行低效用地再開發(fā)的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或三分之二村民代表同意，可依照規(guī)劃自行改造或采取作價入股、合作聯(lián)營或者出租等方式與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)；也可報市人民政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，采取劃撥方式供地后由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用。

6.農(nóng)村集體建設(shè)用地涉及拆舊建新騰挪的用地，在建設(shè)用地面積不增加、農(nóng)用地面積不減少的情況下，可通過土地置換方式調(diào)整地塊。

7.集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間可以進(jìn)行土地置換。采取靈活方式供地，允許原土地權(quán)利人參與土地收益分成。

8.參考南寧市的經(jīng)驗，積極探索棚戶區(qū)（城中村）改造非凈地招拍掛模式。

（五）建設(shè)規(guī)費(fèi)減免政策

根據(jù)財政部《關(guān)于切實落實相關(guān)財政政策積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財綜〔2010〕8號）精神，棚戶區(qū)改造免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，減免市政道路開挖修復(fù)費(fèi)，免收防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、城鎮(zhèn)公共事業(yè)附加費(fèi)。

（六）公共服務(wù)配套政策

新建棚戶區(qū)（城中村）改造安置小區(qū)涉及的供水、供電、供氣、排水、通訊、道路、有線電視等小區(qū)外的市政公用配套設(shè)施，由市、區(qū)政府出資配套建設(shè)；小區(qū)內(nèi)的水、電、氣、通訊等配套建設(shè)按成本價格收取費(fèi)用，并適當(dāng)減免管網(wǎng)入網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。

七、工作管理機(jī)制

（一）定期例會制度。原則上每月至少召開1次工作例會，領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位參加，督促檢查月度工作進(jìn)度、協(xié)調(diào)解決存在問題。特殊情況，及時召開現(xiàn)場會議或?qū)ｎ}會議進(jìn)行研究。

（二）定期報告制度。建立健全工作信息庫，各城區(qū)和蘇橋管委會每月上報棚戶區(qū)（城中村）改造工作推進(jìn)情況，以書面和電子文檔形式報送領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由辦公室匯總整理后，向市委、市政府報告。

（三）現(xiàn)場督查制度。每月不定期對各城區(qū)的棚戶區(qū)（城中村）改造工作進(jìn)行督促檢查，掌握工作進(jìn)展實際情況，確保工作任務(wù)及領(lǐng)導(dǎo)小組的工作指示、要求落到實處。同時，相關(guān)部門要對棚戶區(qū)（城中村）改造工程實施進(jìn)度、工程質(zhì)量、改造資金的籌集和安排使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，嚴(yán)格查處工程建設(shè)中出現(xiàn)的違法、違紀(jì)、違規(guī)問題。

（四）督辦問責(zé)制度。實行嚴(yán)格的督辦制度和責(zé)任追究制度，市政府督查室要跟蹤督查工作進(jìn)展及問題解決進(jìn)度情況，實行限時完成任務(wù)制度。

1.總指揮部發(fā)現(xiàn)各縣（區(qū)）或相關(guān)部門工作不力、措施不到位、行動遲緩、嚴(yán)重影響棚戶區(qū)（城中村）改造工作進(jìn)度的，由總指揮部報請領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，下達(dá)督辦函，限期整改、辦結(jié)。督辦函直接抄送各縣（區(qū)）政府主要負(fù)責(zé)人，抄報市委、人大、政府、紀(jì)委、組織部主要領(lǐng)導(dǎo)。

2.督辦函下發(fā)后，仍未能有效推進(jìn)工作，由領(lǐng)導(dǎo)小組組長（或副組長）直接約談有關(guān)縣（區(qū)）政府、市直部門主要領(lǐng)導(dǎo)。

3.對棚戶區(qū)（城中村）改造推進(jìn)不力、影響工程進(jìn)度，不能按計劃完成工作的城區(qū)和部門，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，報請市紀(jì)委、監(jiān)察部門進(jìn)行責(zé)任追究。

（五）考核獎懲制度。將各棚戶區(qū)（城中村）改造工作列入本單位年終績效考核范圍，統(tǒng)一按照《桂林市績效考核評價體系》進(jìn)行考核及獎懲。對工作推進(jìn)良好、表現(xiàn)突出的單位和個人給予獎勵；對不認(rèn)真履行工作職責(zé)、工作推進(jìn)不力的單位和個人給予問責(zé)和處罰。

（六）模式審批制度。棚戶區(qū)（城中村）改造按“一點(diǎn)一策一方案”的原則組織實施，由各縣（區(qū)）政府牽頭會同市發(fā)展改革委、規(guī)劃局、財政局、市經(jīng)投公司等部門對改造模式進(jìn)行審核后，按程序報批。

（七）資金平衡制度。棚戶區(qū)（城中村）改造項目建設(shè)必須自求平衡，資金來源主要以社會籌融資為主，有效結(jié)合國開行貸款，組織推進(jìn)項目建設(shè)。改造規(guī)劃要充分考慮項目資金自我平衡，科學(xué)合理界定改造范圍，指導(dǎo)編制規(guī)劃方案。由市發(fā)展改革委牽頭，會同市財政局、市經(jīng)投公司制定資金監(jiān)管方案，設(shè)立資金專管帳戶，所有改造和開發(fā)建設(shè)資金都要納入專戶管理，嚴(yán)格按照國開行資金管理辦法，實行嚴(yán)格的資金監(jiān)管。堅持國開行貸款資金誰使用誰償還本息的原則。

（八）征地拆遷制度。由市國土資源局、拆遷辦牽頭，制定全市統(tǒng)一的棚戶區(qū)（城中村）征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，報總指揮部和領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，按程序報批，各縣（區(qū)）原則上不得突破。

（九）宣傳報道制度。各縣（區(qū)）和蘇橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會要充分利用各種新聞媒體，定期或不定期對棚戶區(qū)（城中村）改造工作的意義、工作進(jìn)展等情況進(jìn)行廣泛宣傳報道，形成全市推進(jìn)棚戶區(qū)（城中村）改造的良好氛圍。