年北京養(yǎng)老用地供應(yīng)新模式解讀

2017年北京養(yǎng)老用地供應(yīng)新模式：混合制土地為主

經(jīng)過多年的嘗試與探索，北京在養(yǎng)老設(shè)施用地方面又有了新舉措。

2月3日，北京市2017年首宗養(yǎng)老設(shè)施用地競拍成功。與2013年、2017年北京市國土資源局(以下簡稱“北京市國土局”)推出的單一養(yǎng)老設(shè)施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應(yīng)方式是“住宅用地+機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查了解，配建混合用地模式也將成為2017年養(yǎng)老用地的主要供應(yīng)方式。據(jù)悉，在2017年12月中旬，北京市國土局曾舉辦過一場較大規(guī)模的養(yǎng)老用地出讓征求意見會，會上就混合配建用地模式進行了可行性探討，并計劃推出9宗此類性質(zhì)的養(yǎng)老用地。保利、遠洋、首創(chuàng)等地產(chǎn)商、養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)商、險企和相關(guān)專家等參與了此次征求意見會。

“事實上，北京市國土局一直在探索養(yǎng)老用地供應(yīng)模式，包括推出什么性質(zhì)的土地等，并強調(diào)如果此種方法不行就換另一種，態(tài)度很堅決，一定要支持養(yǎng)老設(shè)施用地�！北本┘髮W(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說。

多年嘗試的結(jié)果

北京對于養(yǎng)老設(shè)施用地的推動一直走在全國前列。

2013年，北京市按照“計劃適度超前，有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則，結(jié)合區(qū)縣和相關(guān)部門提供的項目梳理，在年度供地計劃中單獨列項的養(yǎng)老設(shè)施用地供地計劃100公頃。

按照計劃，2013年北京市國土局將會陸續(xù)推出7塊養(yǎng)老設(shè)施用地。

2013年1月30日，北京首宗養(yǎng)老社區(qū)用地開標，中投發(fā)展有限責(zé)任公司(以下簡稱“中投發(fā)展”)、北京懋源置業(yè)和懋源房屋聯(lián)合體、中建一局建設(shè)發(fā)展有限公司和北京興茂置業(yè)四家公司參與。最后，中投發(fā)展以總價4.62億元成功中標北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。

之后，由于中投發(fā)展養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)遲遲無法落地，引起各方媒體“圈地”質(zhì)疑。一時間，養(yǎng)老設(shè)施用地招拍掛陷入停頓。

2017年4月，國土部出臺《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，養(yǎng)老設(shè)施用地政策才又往前邁進一步。

2017年，北京市國土局則對100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地指標提出了“重點調(diào)度盤活、利用存量建設(shè)用地推進養(yǎng)老設(shè)施用地的計劃”。“關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施用地的政策我們也在研究，包括不斷的論證，希望這一政策能夠真正惠及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)�！北本┦袊辆窒嚓P(guān)人員對中國房地產(chǎn)報記者表示。

但這一思路并沒有出現(xiàn)可借鑒的成功案例，2017年北京養(yǎng)老用地市場依然凋敝。

直到2017年下半年，萬科、花樣年等企業(yè)推出了“住宅小區(qū)配建養(yǎng)老社區(qū)”模式，并迅速獲得市場認可。這一模式也與“9073”養(yǎng)老規(guī)劃思路一致。隨后，北京市國土局開始探索混合配建模式的可行性。

在2017年底征求意見會召開之前，北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京也曾被北京市國土局邀請?zhí)接戰(zhàn)B老運營與地產(chǎn)的關(guān)系�！爱敃r就定了一個基本方向，住宅社區(qū)配建一部分專門的養(yǎng)老用地，但對養(yǎng)老機構(gòu)自持年限有一定要求。這種方式更實際，可行性更強�！痹�2017年12月中旬的征求意見會上，北京市國土局決定推出9宗“住宅用地+養(yǎng)老設(shè)施用地+限價商住房用地”的混合配建土地。

“從政府角度出發(fā)，這一方式既滿足了養(yǎng)老土地供應(yīng)的政治任務(wù)，也保護了地價。對企業(yè)來說，可以通過住宅的現(xiàn)金流回報消化一部分養(yǎng)老投資壓力，平衡各方利益，是可行之舉�！焙媳姴粍赢a(chǎn)市場部總經(jīng)理高峰說。

據(jù)悉，北京市國土局是次征求意見會推出的9宗地分別位于房山、懷柔、朝陽等各區(qū)縣的近郊，總面積約100公頃，基本與北京市年度養(yǎng)老用地供應(yīng)計劃一致。參與該次會議的合眾人壽、保利地產(chǎn)、北京安信頤和等公司都對土地信息做了積極研究，對后續(xù)供地計劃保持著密切接觸。

讓企業(yè)有盈利空間

2月3日，首創(chuàng)置業(yè)5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬平方米售價為9500元/平方米的限價房，以及養(yǎng)老用地規(guī)劃建筑面積3.46萬平方米。這也意味著去除養(yǎng)老設(shè)施用地和限價房用地，該地塊剩余純商品房面積不到2.9萬平方米。

“養(yǎng)老配套面積占比相當大，拿地也不便宜，最終成本會在住宅部分體現(xiàn)，可售部分房價會很高，企業(yè)如何平衡成本是需要技巧的�！备叻宸治龅馈�

在北京安信頤和控股有限公司總經(jīng)理趙軍看來，這一模式的好處在于把住宅用地和養(yǎng)老用地捆綁銷售，“未來會出現(xiàn)養(yǎng)老專業(yè)運營商和地產(chǎn)商聯(lián)合體拿地的情況，這不失為一個好的解決方案。另一方面因可售部分面積過少，拿地企業(yè)將以北京市國企或有社會責(zé)任感的企業(yè)為主�！�

“未來除了混合配建的主流供地模式外，可能還會出現(xiàn)PPP模式�！睘醯ば茄a充道。PPP模式即政府出地，地上物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營管理均由企業(yè)承擔，但需要在約定時間內(nèi)將這一物業(yè)歸還政府�！盎旌吓浣ㄅcPPP模式會成為養(yǎng)老設(shè)施用的主要形式�！�

“我們在那次會議上達成了一個共識：推出來養(yǎng)老設(shè)施用地必須讓拿到地的企業(yè)能生存，否則沒有任何意義。”烏丹星說。