吉林省人民政府辦公廳
關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見
吉政辦發(fā)〔2016〕23號(hào)
各市(州)人民政府,長(zhǎng)白山管委會(huì),各縣(市)人民政府,省政府各廳委辦、各直屬機(jī)構(gòu):
按照中央和全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,為加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,進(jìn)一步鼓勵(lì)住房消費(fèi),化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)省政府同意,結(jié)合我省實(shí)際,提出如下意見:
一、支持新市民進(jìn)城落戶購(gòu)房
(一)進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)民租購(gòu)房屋落戶手續(xù)。凡在城鎮(zhèn)購(gòu)買或租賃住房的農(nóng)民,符合當(dāng)?shù)芈鋺魲l件的只需憑房屋產(chǎn)權(quán)證或依法簽訂的房屋買賣(租賃)合同,即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請(qǐng)辦理當(dāng)?shù)爻W艨凇?/p>
(二)保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民合法權(quán)益。取得居住證和在地級(jí)以下城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,享有與市民平等的接受義務(wù)教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助、住房保障等公共服務(wù)權(quán)利,其原有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)不變。
二、加大貨幣化安置力度,增加政策性消費(fèi)需求
(三)加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。商品房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的城市,原則上不再新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房。各地政府可將棚戶區(qū)改造儲(chǔ)備項(xiàng)目統(tǒng)一調(diào)整納入到2016年計(jì)劃實(shí)施,全省貨幣化安置比例不低于50%;有條件的城市應(yīng)達(dá)到70%以上,力爭(zhēng)逐步達(dá)到100%。各地可根據(jù)實(shí)際情況,將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開發(fā)性金融貸款支持范圍。
(四)擴(kuò)大貨幣化安置范圍。凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)區(qū)(工業(yè)園區(qū))建設(shè)、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收補(bǔ)償安置的,均可實(shí)行貨幣化安置。
三、降低購(gòu)房成本和門檻,積極支持市場(chǎng)化消費(fèi)需求
(五)降低購(gòu)房信貸門檻。居民家庭利用商業(yè)性個(gè)人住房貸款首次購(gòu)買普通住房的,最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例為30%;金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人的實(shí)際,適當(dāng)降低貸款利率。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù),為購(gòu)房人提供更為優(yōu)惠、有針對(duì)性的購(gòu)房貸款。推廣“農(nóng)民安家貸”等金融創(chuàng)新信貸產(chǎn)品,靈活認(rèn)定收入證明,采取按月、季度、半年或整年的方式,優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制購(gòu)房人選擇金融機(jī)構(gòu)為其貸款的權(quán)利。對(duì)積極支持化解房地產(chǎn)庫(kù)存的金融機(jī)構(gòu),各地可在住房公積金存儲(chǔ)等方面予以相關(guān)支持。
(六)用好用足住房公積金。自由職業(yè)人員可自愿繳納住房公積金,享受相關(guān)政策。申請(qǐng)貸款時(shí)取消住房套數(shù)證明、所購(gòu)住房面積的要求。利用住房公積金貸款購(gòu)買二手房最低首付款比例為20%,房齡加貸款期限之和最長(zhǎng)為40年。大力推進(jìn)住房公積金省內(nèi)異地貸款及其與金融機(jī)構(gòu)組合貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)一步提高實(shí)際可貸款額度。足額繳存6個(gè)月可申請(qǐng)貸款。
(七)減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中,納稅確有困難的,可按規(guī)定申請(qǐng)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套建設(shè)完成后,無償移交的符合免稅條件的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園使用的房產(chǎn)和土地,免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
調(diào)整土地增值稅預(yù)征率,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5%計(jì)征,非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2%計(jì)征,其他類型房產(chǎn)按2.5%計(jì)征,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率標(biāo)準(zhǔn),位于長(zhǎng)春市城區(qū)和郊區(qū)的按15%計(jì)征;位于其他地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的按10%計(jì)征;位于其他地區(qū)的按5%計(jì)征。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的行為,不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍,其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家“營(yíng)改增”相關(guān)政策規(guī)定,支持化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作。
大力推行保函支付制度,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用擔(dān)保機(jī)構(gòu)或銀行出具保函代為支付政府返還類基金、保證金。
(八)降低個(gè)人交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
(九)給予購(gòu)房人適度補(bǔ)貼。鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民購(gòu)買庫(kù)存商品房,有條件的城市政府可對(duì)購(gòu)買新建商品房的購(gòu)房人按照上繳契稅額度給予適度的購(gòu)房補(bǔ)貼。
(十)取消相關(guān)限制性措施。取消住房限購(gòu)、限貸政策,購(gòu)房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預(yù)銷售價(jià)格備案審核制度。取消商品住房總面積中,套型建筑面積90平方米以下所占比重必須達(dá)到70%以上的審批限制。
(十一)規(guī)范審批和收費(fèi)。全面開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理過程中的審批程序、審批條件、相關(guān)收費(fèi)的合法性審查,沒有法律、法規(guī)和政策規(guī)定依據(jù)的一律取消。各級(jí)政府和管理部門應(yīng)建立開發(fā)項(xiàng)目審批、收費(fèi)清單制度,2016年6月1日前向社會(huì)公布。
(十二)完善配套設(shè)施建設(shè)。各地政府要對(duì)已建成但未完成配套的住宅小區(qū)加快制定公共交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃,2016年6月1日前向社會(huì)公布。力爭(zhēng)2-3年內(nèi)完成供水、供電、供熱、燃?xì)、道路等配套設(shè)施建設(shè)。
(十三)加快已交付使用房屋產(chǎn)權(quán)辦理工作。各地政府要全面啟動(dòng)已交付使用未辦理產(chǎn)權(quán)房屋的清理工作,制定加快房屋產(chǎn)權(quán)登記具體辦法,解除交易限制。
(十四)提高服務(wù)水平。住房公積金、房屋交易和產(chǎn)權(quán)等部門應(yīng)優(yōu)化辦事程序,進(jìn)行流程再造,縮短辦理時(shí)限,減少辦事環(huán)節(jié),公開辦事指南和辦事依據(jù),實(shí)行“一站式”服務(wù),方便群眾辦理。
四、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié),優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
(十五)合理調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模。商品房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)、房?jī)r(jià)波動(dòng)大、供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市,要控制新建項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏,縮減相應(yīng)商品房供地規(guī)模,直至?xí)和O嚓P(guān)土地供應(yīng)。擬出讓宗地紅線外圍必須完成供水、供電、供熱、燃?xì)、道路等市政配套設(shè)施建設(shè),不具備條件的,一律不得出讓。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè),支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用庫(kù)存商品房置換農(nóng)民原有住房。
(十六)優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。允許企業(yè)在符合規(guī)劃的前提下,按照市場(chǎng)實(shí)際需求,調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu),避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存。非商品住房庫(kù)存量大的城市,規(guī)劃部門要根據(jù)實(shí)際,降低相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)配比。
五、培育房屋租賃市場(chǎng)
(十七)培育住房租賃市場(chǎng)。采取政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、企業(yè)債券等方式,引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的國(guó)有企業(yè)收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品住房,用做住房和公共租賃住房對(duì)外出租,滿足新市民、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體市場(chǎng)化住房租賃和住房保障需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展成為以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),提供市場(chǎng)化的住房租賃服務(wù)。鼓勵(lì)高校、科研機(jī)構(gòu)通過發(fā)放住房補(bǔ)貼或購(gòu)買、租賃商品住房方式,解決引進(jìn)人才住房問題。建立住房租賃政府服務(wù)平臺(tái),推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本,為自然人和企業(yè)租賃住房提供公共服務(wù)。
(十八)支持非商品住房轉(zhuǎn)型利用。對(duì)符合條件的非商品住房,可改為“創(chuàng)客空間”、電商用房、教育培訓(xùn)、幼兒園、養(yǎng)老院等用房,也可改造為酒店式公寓以及用于文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營(yíng)性、公益類用房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并舉的方式營(yíng)銷。
六、完善“一城一策”政策措施,落實(shí)政府主體責(zé)任
(十九)明確目標(biāo)任務(wù),實(shí)行“一城一策”去庫(kù)存。根據(jù)各地商品房庫(kù)存規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際,將全省城市分為四種類型,實(shí)行“一城一策”。一類城市為庫(kù)存規(guī)模大、需求較為旺盛的城市,包括長(zhǎng)春市、吉林市、松原市、梅河口市、農(nóng)安縣等5個(gè)城市和地區(qū)。二類城市為庫(kù)存規(guī)模大、需求不旺盛的城市,包括通化市、四平市、遼源市、公主嶺市、榆樹市、伊通縣、延吉市、琿春市等8?jìng)(gè)城市和地區(qū)。三類城市為庫(kù)存規(guī)模小、需求不旺盛的城市,包括白山市、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)、德惠市、永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、輝南縣、柳河縣、通化縣、白山市江源區(qū)、臨江市、撫松縣、長(zhǎng)白縣、扶余市、前郭縣、洮南市、通榆縣、圖們市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣等23個(gè)城市和地區(qū)。四類城市為庫(kù)存規(guī)模小、需求較為旺盛的城市,包括白城市、長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、樺甸市、梨樹縣、雙遼市、東豐縣、東遼縣、集安市、靖宇縣、長(zhǎng)嶺縣、乾安縣、鎮(zhèn)賚縣、大安市、敦化市等15個(gè)城市和地區(qū)。力爭(zhēng)到2018年年底,一類城市商品住房庫(kù)存量比2015年年底減少25%,二類城市和三類城市減少30%,四類城市不設(shè)任務(wù),應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,及時(shí)采取措施,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;各地非商品住房庫(kù)存明顯減少。
(二十)落實(shí)政府主體責(zé)任。各地政府是化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任主體,必須切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),摸清庫(kù)存和市場(chǎng)情況,研究制定去庫(kù)存具體實(shí)施細(xì)則并報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案,爭(zhēng)取利用2-3年的時(shí)間,使本地區(qū)庫(kù)存處于合理水平。省級(jí)財(cái)政將對(duì)2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存工作業(yè)績(jī)比較突出的城市給予一定額度的資金獎(jiǎng)補(bǔ)。各有關(guān)部門要協(xié)同配合,加強(qiáng)督查指導(dǎo),結(jié)合工作實(shí)際出臺(tái)相關(guān)配套政策。
吉林省人民政府辦公廳
2016年4月