年南京市住宅物業(yè)管理條例解讀

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當(dāng)業(yè)主和物業(yè)對服務(wù)產(chǎn)生爭議時，第三方評估公司進(jìn)入評價;高層住宅的電梯壞了，動用維修基金維修，兩天錢就能到位;業(yè)主惡意欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，要被記入誠信檔案……今日起實施的《南京市住宅物業(yè)管理條例》亮點(diǎn)頻現(xiàn)。建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度對物業(yè)和業(yè)主雙方約定的合同內(nèi)容，業(yè)主感覺物業(yè)服務(wù)跟不上，而物業(yè)又認(rèn)為自己已經(jīng)盡責(zé)，如何平息雙方的糾紛?對此，《條例》第六條提出，本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

對此，南京市人大常委會法制工作委員會副主任鐘連勇告訴記者說，目前，從國家到地方，尚未建立起第三方評估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證體系。為此，南京先走一步，為增強(qiáng)《條例》可操作性，形成較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，相關(guān)配套文件制定已進(jìn)入起草階段。比如，對第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行名錄制度管理，對第三方評估機(jī)構(gòu)的硬件、軟件、行業(yè)能力、人員配備等記錄在冊，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，根據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)名錄，尋求幫助。小區(qū)分立或合并需要“雙過半”

《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意�！氨热缒承^(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過50戶業(yè)主同意分立，同時，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過100戶業(yè)主的建筑總面積的一半�！辩娺B勇就分立舉例說。南京市人大常委會立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務(wù)所主任武孝奎認(rèn)為，在實際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)達(dá)成服務(wù)合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因為分立或合并而隨便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因為維修資金啟動程序繁瑣，房屋得不到及時維修，根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，這種情況將得到根治�！白≌瑢ｍ椌S修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。”

《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。對此，武孝奎說，以往維修基金的啟動周期比較長，因為要兩個“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。