最新房屋拆遷管理?xiàng)l例全文

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房屋拆遷管理?xiàng)l例,由于城市規(guī)劃和國家專項(xiàng)建設(shè)工程的需要,必須對城市國有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配,從而達(dá)到土地資源的合理配置,使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房,在原有土地上進(jìn)行新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。以下為您介紹的是條例全文,歡迎閱讀!

拆遷意義

由于城市規(guī)劃和國家專項(xiàng)建設(shè)工程的需要,必須對城市國有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配,從而達(dá)到土地資源的合理配置,使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房,在原有土地上進(jìn)行新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶的資金與勞動(dòng)力,并且是原用戶、住戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件,因而在再建設(shè)過程中,必須對原用戶、住戶的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償,并對其進(jìn)行妥善的安置。

拆房、搬遷、還建等過程中產(chǎn)生了各種各樣的法律關(guān)系。近十多年,各地制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的地方性法規(guī)和規(guī)章。1991年3月國務(wù)院正式頒布了《城市房屋拆遷

管理?xiàng)l例》(以下簡稱《拆遷條件》),標(biāo)志著城市建設(shè)走上了依法拆遷的道路。

管理體制

根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定,國家建設(shè)部主管全國的城市房屋拆工作,它的主要職責(zé)是制定房屋拆遷法規(guī)、規(guī)章、方針和政策、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)各地房屋拆遷工作。各省、自治區(qū)建委(或建設(shè)廳)和城市的房地產(chǎn)管理局(或者人民政府授權(quán)的其他部門,如拆遷辦公室)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。

(一)房屋拆遷許可證制度

房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點(diǎn),它只對特定的項(xiàng)目,在一定的時(shí)間和范圍內(nèi)有效。實(shí)施房屋拆遷許可證制度,是國家加強(qiáng)對房屋拆遷工作的管理,維護(hù)國家和拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益,保障城市建設(shè)順利進(jìn)行的重要途徑。

拆遷人申請房屋拆遷許可證,必須向房屋拆遷主管部門提交下列文件:建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件,土地使用的批準(zhǔn)文件,拆遷人制作的拆遷計(jì)劃和拆遷方案。房屋拆遷主管部門在收到申請和上述文件后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行審查。

審查的主要內(nèi)容包括批準(zhǔn)文件是否齊全,拆遷范圍和對象是否符合國家規(guī)定的要求,用于拆遷的資金是否已經(jīng)落實(shí),臨時(shí)周轉(zhuǎn)房是否準(zhǔn)備充足,拆遷的期限和步驟是否切實(shí)可行等。

拆遷主管部門經(jīng)審查認(rèn)為拆遷具有合法性、合理性和可行性之后,應(yīng)及時(shí)給拆遷人頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人必須嚴(yán)格按拆遷許可證所規(guī)定的內(nèi)容實(shí)施拆遷行為,有特殊情況需要變更拆遷范圍和拆遷期限的,應(yīng)及時(shí)取得拆遷主管部門的許可。

(二)暫停辦理戶口的制度

拆遷主管部門在批準(zhǔn)拆遷申請后,應(yīng)通知房屋拆遷所在地的公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶,以防止拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人不合理的增加,加重拆遷人的安置負(fù)擔(dān)和拆遷難度。

因出生、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)退伍、婚嫁、刑滿釋放回家、學(xué)生畢業(yè)回家等特殊原因確需入戶或分戶的,須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。拆遷范圍內(nèi)合法擁有房屋或合法使用房屋并具有正式戶口的人,才能成為拆遷補(bǔ)償和安置的對象。

拆遷形式

(三)房屋拆遷的形式

房屋拆遷的形式有三種:

1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。

即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。它是國家提倡和鼓勵(lì)采用的拆遷方式,《拆遷條例》規(guī)定:“有條件的城市和城市中實(shí)行綜合開發(fā)的地區(qū),應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷!

2、自行拆遷。

它是指拆遷人自己對被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機(jī)關(guān)進(jìn)行培訓(xùn),取得拆遷資格證書后才能上崗。

3、委托拆遷。

它是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。

(一)拆遷補(bǔ)償價(jià)格低。

居民普遍反映房屋拆遷中的貨幣補(bǔ)償水平偏低,不少低收入拆遷居民拿著有限的拆遷補(bǔ)償資金難以買到相應(yīng)的住房。危舊房屋集中地區(qū)困難家庭較多,由于補(bǔ)償資金太少,被拆遷戶沒有經(jīng)濟(jì)能力購買新房。購買新房時(shí)房型自然增長面積及遷居中的費(fèi)用支出,也會(huì)增加拆遷戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這樣造成被拆遷戶抵觸情緒很大。

(二)安置落實(shí)難。

目前拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置采取的是就地和就近安置,開發(fā)建設(shè)、安置上房需要約一年的時(shí)間,不能實(shí)現(xiàn)直接點(diǎn)對點(diǎn)的安置。

(三)利益調(diào)節(jié)平衡難。

對違法建筑補(bǔ)償、住宅改商業(yè)用房建筑補(bǔ)償、房屋置換差價(jià)補(bǔ)償?shù)葐栴}缺乏統(tǒng)一政策指導(dǎo),容易形成執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一,被拆遷人難以接受。住宅改非住宅用房房主的利益沖突明顯,拆遷后,住戶失去賴以生存的既得收入,產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)矛盾沖突;部分人認(rèn)為新房售價(jià)較高,開發(fā)商賺取超額利潤,使一些老百姓出現(xiàn)新的“住房難”問題,從而產(chǎn)生“心理失衡”。

(四)拆遷依法實(shí)際操作難。

在實(shí)際工作中,依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法規(guī)進(jìn)行操作,缺少必要的剛性保障機(jī)制,往往形成“有法難依”、“依法難拆”的被動(dòng)局面。

我縣的拆遷實(shí)施工作在實(shí)際操作中,只能以“思想工作”加“優(yōu)惠條件”推進(jìn)拆遷,甚至違規(guī)追加拆遷補(bǔ)償,嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償價(jià)格政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

存在的問題還包括:

第一,用地和建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。違法用地和違章建筑屢禁不止,形成的面積大,牽涉的人口多;建筑物雜亂無章,間距、通風(fēng)、采光、消防等設(shè)施不符合要求,土地利用率低,資源浪費(fèi)嚴(yán)重;因土地問題、違章建筑問題引發(fā)的矛盾多,妨礙城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

第二,行政管理與集體經(jīng)濟(jì)運(yùn)作不規(guī)范。村集體資產(chǎn)的合法手續(xù)不完善,產(chǎn)權(quán)不明晰,集體經(jīng)濟(jì)薄弱,其收入只夠公共開支。

第三,村民就業(yè)困難。土地被征撥后,中青年村民們都想找份工作干,由于文化偏低,缺乏專業(yè)技術(shù)特長等原因找不到合適工作,雖有房屋出租收入,村民的總體生活水平和生活質(zhì)量不高。

第四,歷史遺留問題多。由于部分村存在著歷史遺留問題,改造規(guī)劃無法實(shí)施,建設(shè)布局較為混亂。還有一些城住宅建設(shè)主要目的是為了拆遷時(shí)增加補(bǔ)償,因此建設(shè)密度較高,亂搭亂建比較嚴(yán)重,一定程度上影響了市容市貌。

拆遷改造的解決對策

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

推進(jìn)村莊改造是一項(xiàng)十分艱巨的工作,涉及各級政府之間、部門之間職權(quán)利的協(xié)調(diào)和住戶經(jīng)濟(jì)利益的平衡,政策性強(qiáng),操作性強(qiáng),工作量大,情況復(fù)雜,需要各級黨委政府切實(shí)擺上重要位置,精心組織,扎實(shí)推進(jìn)。建立縣、辦事處兩級農(nóng)村改造領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組織,由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,各部門參與,抽調(diào)各單位相關(guān)業(yè)務(wù)人員成立了城區(qū)改造建設(shè)指揮部,加強(qiáng)改造規(guī)劃、拆遷安置、用地安排、征用補(bǔ)償、待遇轉(zhuǎn)換、管理轉(zhuǎn)型等工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

(二)強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)。

為解決歷史遺留問題,杜絕新村中村的產(chǎn)生,要抓緊制訂城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃。對無土地的農(nóng)村,可以分批下達(dá)改造任務(wù);對市政設(shè)施項(xiàng)目、重大開發(fā)項(xiàng)目需征用拆遷且已列入改造規(guī)劃的街村,必須同步實(shí)行整體拆遷安置。同時(shí),要做好開發(fā)改造詳細(xì)規(guī)劃。盡快推行街村房屋合法產(chǎn)權(quán)登記,及時(shí)做好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)街村住戶、房屋、用地等調(diào)查登記工作,為拆遷安置規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償提供基礎(chǔ)資料。與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相銜接,按照就地、就近安置的原則,制定完善農(nóng)村拆遷安置用地規(guī)劃。安置地規(guī)劃一經(jīng)確定,未經(jīng)法定程序不得更改占用安置地塊。

(三)創(chuàng)新改造模式。

農(nóng)村改造面大量廣,單靠政府難以完成,需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量共同實(shí)施,積極探索“政府引導(dǎo),市場運(yùn)作”的路子。應(yīng)根據(jù)城中村的不同類型,選擇適宜的改造模式。對各重大項(xiàng)目開發(fā)涉及村,以土地儲(chǔ)備中心代表政府作為實(shí)施主體,在與街村及住戶簽定安置協(xié)議后,委托城建部門、房產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)或建筑企業(yè)建設(shè)安置房,委托拆遷單位實(shí)施拆遷。

對單一的農(nóng)村改造項(xiàng)目,可以在限定建設(shè)地塊面積、限定規(guī)劃要求、執(zhí)行政府拆遷安置政策的前提下,優(yōu)先由本街村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷改造,允許安置剩余房屋推向市場,以房產(chǎn)出讓收入平衡安置成本,難以自求平衡的,可給予相應(yīng)補(bǔ)助。村級開發(fā)模式可以發(fā)揮村級組織對村內(nèi)情況熟悉、有民主決策機(jī)制的優(yōu)勢,促進(jìn)拆遷安置矛盾內(nèi)部消化。

對村級沒有力量或不愿組織實(shí)施的,可以在完成拆遷工作后委托企業(yè)代建或招標(biāo)建設(shè),也可以實(shí)行安置項(xiàng)目與一般房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“打包”招標(biāo)建設(shè)。對資金平衡缺口較大,企業(yè)與村級經(jīng)濟(jì)組織都不愿開發(fā)的安置項(xiàng)目,可由土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

(四)完善政策措施。

一是籌資政策。建立改造資金專門帳戶,籌集啟動(dòng)資金,實(shí)行封閉運(yùn)行,保障拆遷安置前期投入需要,待無地村改造完畢、資金運(yùn)轉(zhuǎn)有余后,可適當(dāng)用于城建配套項(xiàng)目建設(shè)。

二是安置用地優(yōu)先政策。在與城市功能協(xié)調(diào)的前提下,優(yōu)先安排安置用地,在片區(qū)內(nèi)就地就近選地、集中連片安置。企業(yè)用房拆遷,在堅(jiān)持貨幣安置的前提下,對確需換地安置的,由政府統(tǒng)一組織進(jìn)行跨區(qū)安置。

三是稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

改造項(xiàng)目適用重點(diǎn)項(xiàng)目辦理程序,地方稅費(fèi)減半收取;無地村改造項(xiàng)目視同“實(shí)事工程”,免除大市政配套,實(shí)行“一村一策”。

四是完善拆遷補(bǔ)償政策。充分體現(xiàn)農(nóng)村宅基地公平分配原則,對因規(guī)劃控制、人戶增加、無力建房等原因造成房屋面積沒有達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,在補(bǔ)償安置中以戶或人為核定依據(jù)予以補(bǔ)足。實(shí)施廉租房制度,解決拆遷中城鎮(zhèn)居民困難戶的居住安置問題。五是集體資產(chǎn)補(bǔ)償政策。

對集體道路、河道、廣場等公益性集體土地,村莊容積率低于安置小區(qū)的節(jié)余土地,已經(jīng)融入城市的村集體道路、邊角地等零星土地應(yīng)及時(shí)予以征用補(bǔ)償,合理安排村級發(fā)展留用地,妥善處理集體企業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有土地問題,維護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)利益。

(五)推進(jìn)配套改革。

改造不能單項(xiàng)突進(jìn),應(yīng)當(dāng)采取配套措施,加快農(nóng)村體制向城市體制的整體轉(zhuǎn)換,促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)村居民向現(xiàn)代城市居民演變。一是要深化集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作制改革。二是要加快推進(jìn)撤村改社區(qū)工作。三是要推進(jìn)原村民與城市居民的保障一體化。

(六)改進(jìn)工作方法。

改造涉及許多環(huán)節(jié),關(guān)系改造對象的直接經(jīng)濟(jì)利益,只有深入細(xì)致地做好群眾的思想工作,合理進(jìn)行時(shí)序安排,才能平穩(wěn)有序推進(jìn)。一般改造項(xiàng)目應(yīng)該在聽取絕大多數(shù)住戶意見的前提下進(jìn)入啟動(dòng)程序。對列入改造規(guī)劃的農(nóng)村,提前做好資料調(diào)查、入戶測量和房產(chǎn)確權(quán)等基礎(chǔ)工作,并建立檔案。

對即將改造的農(nóng)村,必須將總體安置方案和分期安置方案公告,廣泛聽取群眾意見,合理調(diào)整完善。就地安置的可先建安置房再出讓土地;就近安置的,要先安置后拆遷,再出讓。這種先安置后拆遷的程序安排,有利于消除住戶疑慮,盡管在土地、資金周轉(zhuǎn)上有一定要求,但是可以節(jié)約拆遷安置過渡成本,加快安置進(jìn)度。要發(fā)揮街道辦事處、街村等基層組織的作用,做好宣傳發(fā)動(dòng)、政策解釋、幫困解難工作。

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