年南京市住宅物業(yè)管理條例最新解讀

物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾舉不勝舉。2017年7月1號，《南京市住宅物業(yè)管理條例》將落地實施。由于在制定過程中有很多創(chuàng)新舉措，如首次在全國范圍內(nèi)公開招投標，選定第三方組成專家團隊起草條例文本等，因此業(yè)界與居民對條例也抱有很大的期待。昨天下午，南京市人大網(wǎng)站組織“促進住宅物業(yè)管理條例貫徹落實”的網(wǎng)談活動，市人大代表和政府部門的相關(guān)負責人就大家關(guān)心的“老舊小區(qū)物管難”“維修基金啟動難”“保修期內(nèi)維修難”等諸多問題，提供了“新政新辦法”。

每年南京的市民熱線12345中80%左右的問題都集中在私搭亂建、群租、破墻開門和侵占公共通道等違規(guī)行為帶來的物業(yè)管理糾紛上。而一個住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門，由于種種原因，有些部門不愿意進入小區(qū)執(zhí)法，導致小區(qū)內(nèi)矛盾越來越大。

一問題：老舊小區(qū)物管難破題：政府要承擔更新改造的責任

在老舊小區(qū)，硬件配套差、不具備基本的管理條件，搭上了物業(yè)也難以整治。新物管條例要求市、區(qū)政府要承擔起更新改造的責任。南京市人大代表曹璐璐介紹，對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。

小區(qū)停車難、維修基金啟動難怎么辦?《南京市住宅物業(yè)管理條例》將實施，諸多難題“求解”

二問題：業(yè)主拒繳物業(yè)費破題：提出業(yè)主欠費征信制度

一旦物業(yè)管理不好，就有業(yè)主不愿意及時交納物業(yè)費，業(yè)主拒交，又加劇小區(qū)環(huán)境惡化，造成惡性循環(huán)。南京新物管條例提出了業(yè)主欠費征信制度，同時針對出現(xiàn)的部分業(yè)主未交公攤水電費導致公共區(qū)域集體停水停電的“一人生病、大家吃藥”的現(xiàn)象，條例強制規(guī)定專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務，可以對個人采取必須的催繳措施。

南京市人大代表周訊表示，公共水電費用業(yè)主委員會物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門追繳，在物業(yè)管理顯著位置公示，不繳納物業(yè)管理企業(yè)可以依法申請仲裁或者訴訟，仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。單個業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，并不能成為其拒交物業(yè)服務費用的理由。

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三問題：老小區(qū)停車難破題：配備專門停車管理人員

老舊小區(qū)停車難、停車貴引發(fā)了“人防車位”界限之爭，有網(wǎng)友提出，甚至小區(qū)防火通道門都被作為停車位使用。南京物管條例中，對此提出規(guī)范停車管理，各物業(yè)服務企業(yè)應做到配備專門的停車管理人員。并重申省物業(yè)管理條例中的“人防工程平時用于停車的，出租的租賃期限不得超過3年，不得出售、附贈”。

四問題：維修基金啟動難破題：設(shè)置綠色快速通道

維修基金的啟動問題，在實踐中也是一個大麻煩，因為要兩個“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長，導致目前南京的維修基金使用率僅為3%~4%。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況下，可以通過綠色快速通道，相關(guān)部門要在兩個工作日內(nèi)完成審核”。

更讓業(yè)主郁悶的是，如果房屋還在保修期內(nèi)遇到房屋質(zhì)量問題，沒有維修基金，找不到開發(fā)商，物業(yè)公司也不給解決。南京市人大法制委委員王俊表示，這個問題目前在不少小區(qū)已經(jīng)發(fā)生，建設(shè)單位應對房屋質(zhì)量問題承擔全部責任。條例借鑒杭州、上海等立法經(jīng)驗，建立物業(yè)保修金制度。

“王�。骸敖ㄔO(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金交存期限8年，交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應當補足�！�

另外還規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的矛盾可以通過引進第三方機構(gòu)來評判和解決。

不過，法律規(guī)定得再詳盡，效果如何關(guān)鍵看執(zhí)行。對此，南京市將要出臺18項配套制度，包括業(yè)主大會指導規(guī)則，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理辦法，物業(yè)服務收費管理辦法，物業(yè)服務第三方評估制度等。南京市房產(chǎn)局副局長蘭文平介紹，目前條例配套文件制定已進入起草階段。