房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度
　　隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設的整個過程中（立項、規(guī)劃設計、建設、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。

（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制

、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報告》詳細內(nèi)容詳見《可行性研究報告指引》）：

.成本費用估算和控制目標及措施；

.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

.稅務環(huán)境及其影響；

.資金計劃；

.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

.投資風險評估及相應的對策；

.項目綜合評價意見；

（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制

、規(guī)劃設計單位的選擇應遵循以下原則：

）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，應由公司內(nèi)部自行完成；

）需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。

、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。

、材料設備之品牌／標準、參數(shù)的選用應與工程項目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標。

、對工程之做法應當結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范、圖集的做法進行適當調(diào)整，使之更加經(jīng)濟、合理。在設計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

（三）招標環(huán)節(jié)的成本控制

、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務、設計四大專業(yè)人員。

、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。，