廣西物業(yè)管理條例最新修訂【全文】

本文《廣西省物業(yè)管理條例全文2016-2017廣西省最新物業(yè)管理條例實施細(xì)則》

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本條例。

第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本自治區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、價格、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好對物業(yè)管理活動的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。

村民委員會、居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條本條例所稱的業(yè)主包括：

（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；

（二）依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

第十條交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

（三）房屋建筑竣工驗收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（四）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（五）其他必要的文件資料。

建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

房產(chǎn)行政主管部門收到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)及時告知并會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后，應(yīng)當(dāng)及時組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十二條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；

（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第一項、第二項、第四項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。

設(shè)區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本。

第十三條下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的任期；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用；

（九）批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（十一）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。

業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；

（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議；

（三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩-4-

名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第十六條經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會開展工作:

（一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中按一定比例提�。�

（二）業(yè)主自愿捐贈；

（三）其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會成員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布收支情況。

第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

（二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

第十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

第十九條業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉；逾期不進(jìn)行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。

第二十條業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十二條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會會議決定是否終止其成員資格：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)、業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；

（二）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；

（三）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員資格以及業(yè)主委員會成員以書面形式向業(yè)主大會提出辭職請求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。

第三章物業(yè)服務(wù)

第二十三條從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第二十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠信記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請方訂立物業(yè)服務(wù)合同。

第二十五條物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（三）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的范圍、收益分配比例；

（四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；

（五）公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和安全防范的措施；

（六）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；

（七）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；

（八）裝飾裝修管理服務(wù)；

（九）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

（十）專項維修資金的管理與使用；

（十一）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（十二）合同期限；

（十三）合同終止、解除條件；

（十四）違約責(zé)任；

（十五）其他事項。

自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。

第二十六條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實施物業(yè)服務(wù)；

（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（四）定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；

（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；

（六）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。

第二十七條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

（一）物業(yè)服務(wù)合同終止；

（二）物業(yè)服務(wù)合同解除；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動。

第二十八條終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：

（一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；

（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（五）清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；

（六）其他交接事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以臨時聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：

（一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳；

（三）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

（四）收取未經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；

（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨家經(jīng)營并收取費(fèi)用；

（六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

（七）擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（八）其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

第三十一條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務(wù)。

第四章物業(yè)的管理

第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

建設(shè)項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防通道、避難場所、燃?xì)馐褂冒踩�、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

第三十三條商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；

（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；

（四）公共車位數(shù)量和位置；

（五）地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；

（六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會辦公用房的面積和位置；

（七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；

（八）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件。

第三十五條商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)服務(wù)，并制定臨時管理規(guī)約。

投標(biāo)人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門備案。

建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十七條新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

第三十八條自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。

第三十九條臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第四十條建設(shè)單位或者業(yè)主委員會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料：

（一）建設(shè)項目的各種批準(zhǔn)文件；

（二）各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主共有的房屋、場地、設(shè)施設(shè)備清單；

（七）其他相關(guān)資料。

新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十一條建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的水、電等計量裝置。

第四十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價。

建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。

車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，建設(shè)單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。

違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

第四十四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；-9-

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭議問題；

（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。

第五章物業(yè)的使用

第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：

（一）損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

(三)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）侵占綠地，毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；

（七）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（八）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；

（十）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。

第四十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

第四十九條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。

第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，設(shè)區(qū)的市、縣人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)成本和物價指數(shù)變動等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體管理辦法，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

縣級以上人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第六章物業(yè)的維護(hù)

第五十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)偅瑥膶ｍ椌S修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

第五十四條維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

第七章法律責(zé)任

第五十六條建設(shè)單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報告和有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規(guī)定之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者價格主管部門按照權(quán)限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會-11-

的決定使用。

第五十九條建設(shè)單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第六十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機(jī)關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分:

（一）未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會的；

（二）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；

（三）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第六十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章附則

第六十二條本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本條例所稱“共用設(shè)施設(shè)備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設(shè)施設(shè)備、供電線路及設(shè)施設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設(shè)施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第六十三條業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法確定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；

（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算。建設(shè)單位尚未出售的部分，按一人計算。

第六十四條本條例自2013年1月1日起施行