解讀房地產(chǎn)業(yè)營改增細則政策方案對二手房影響

近期，國家稅務總局在其網(wǎng)站上正式發(fā)布了營改增執(zhí)行細則。公布的7個細則文件中，有5個專門針對房地產(chǎn)業(yè)和相關的建筑業(yè)，如《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》等。細則還就此前爭議比較大的房地產(chǎn)新老項目營改增如何征稅、小規(guī)模納稅人代開發(fā)票等問題做了明確規(guī)定。為此，記者專訪了昆明市國家稅務局貨物和勞務稅處副處長趙志遠，為大家逐一對新政進行解讀。

1、房產(chǎn)企業(yè)如何繳稅最省錢?

關鍵要看進項情況

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2017年4月30日前的建筑工程項目。

解讀：面對這份細則地產(chǎn)企業(yè)選擇何種計稅方法更省錢?趙志遠認為企業(yè)要結合自身特點來選擇。如果企業(yè)開發(fā)的都是老項目，在4月30日以前還沒有營改增，其沒有辦法取得大量的進項就不能抵扣。這種情況下選擇一般計稅辦法，沒有進項只有銷項，其稅負肯定就會升高。稅務總局考慮到老項目沒有辦法取得進項，于是才有這條規(guī)定，企業(yè)可以采取簡易計稅辦法來降低稅負。

另外，一般計稅辦法針對的是，營改增以后，企業(yè)有辦法取得進項，房地產(chǎn)企業(yè)采購規(guī)范、核算清晰的話，將會取得大量進項抵扣。這種情況選擇一般計稅辦法，由于所要繳納的增值稅是銷項稅減去進項稅，所以說企業(yè)實際繳納的增值稅，可能就會比較低。所以，企業(yè)應該結合本身經(jīng)營的特點合理選擇納稅方式。

點評：趙志遠建議，4月30日以前的房產(chǎn)，如果在沒有辦法取得進項的情況下肯定是選擇簡易計稅方法為佳;但如果你有辦法取得很多進項，比如在5月1日以后取得很多的進項，則以一般計稅方法為佳。最終選擇何種繳稅方式，主要還是根據(jù)企業(yè)取得進項的情況。

2、代開增值稅專用票意義?

可以消除重復征稅

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條：小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。

《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》第九條：小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條：小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。

解讀：之前大家最擔心的，是自己的上游小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂。現(xiàn)在代開政策出臺，相關增值稅斷裂鏈條被彌合。

趙志遠表示，營改增存在一個抵扣鏈條打通的問題，即所謂的結構性減稅。營改增并不只是簡單地將企業(yè)稅率降低，打通抵扣鏈條是合理降低企業(yè)稅負一個很關鍵的內容。

舉個例子，對于小規(guī)模納稅人的建筑企業(yè)而言，其到稅務機關開增值稅專用發(fā)票，就可以把他在這一個環(huán)節(jié)的稅收由下一環(huán)節(jié)抵扣回來，這樣有利于消除重復征稅問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以對合理的進項進行抵扣。小規(guī)模納稅人交了稅，房地產(chǎn)企業(yè)也抵扣了，這樣抵扣鏈條就可以連起來了。

點評：趙志遠特別說明，小規(guī)模納稅人因為是代開發(fā)票，適用的稅率就不是11%，因為小規(guī)模納稅人是按照征收率繳稅，他代開的發(fā)票就只能根據(jù)征收率來代開給下游企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)找的是一般納稅人的建筑公司合作，適用的稅率是11%。但小規(guī)模納稅人不可能抵扣那么多，所以是有差異的。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的合作對象選擇一般納稅人不一定比選擇小規(guī)模納稅人節(jié)省成本。因為價和稅如何定是雙方博弈的一個過程，小規(guī)模納稅人雖然交的稅少，但可能其價格低，所產(chǎn)生的成本自然減小，所以企業(yè)應該合理選擇合作對象。

3、不動產(chǎn)納入抵扣有利樓市去化?

對樓市去庫存有利

《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條、第四條、第五條……明確了不動產(chǎn)分年抵扣辦法。

解讀：有聲音指出該細則的出臺有利于存量資產(chǎn)改造和運營，可盤活存量，加速樓市去庫存。

點評：趙志遠指出，營業(yè)稅改征增值稅將不動產(chǎn)納入企業(yè)可以抵扣的范圍，客觀上是對樓市去庫存有利的。但是究竟會有什么影響，有多大的促進、刺激作用，目前作為稅務部門來看無從分析。因為樓市銷售情況好與壞影響的因素非常多，稅收的因素是很小的一點。

4、不動產(chǎn)租賃納入營改增誰得利?

有利企業(yè)降低稅負

納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法第三、四條分別對一般納稅人和小規(guī)模納稅人如何繳納增值稅做了規(guī)定。

解讀：趙志遠表示，作為個人來說，營改增前后帶來的改變不會很大，不過對企業(yè)而言十分利好。因為此前由于租賃繳納的都是營業(yè)稅，營業(yè)稅自然沒有辦法傳導到下游抵扣。現(xiàn)在不動產(chǎn)的租賃已經(jīng)是增值稅的一個項目了，企業(yè)租賃產(chǎn)生的費用，自然也可以在銷項里面進行抵扣，有利于企業(yè)合理降低稅負。因為目前來看，企業(yè)中很大一部分成本都是租賃產(chǎn)生的，租賃成本占成本支出的比例還是比較大，對企業(yè)就非常有利。

點評：在趙志遠看來，整個營改增，房地產(chǎn)只是其中的一部分，所以單獨分析其對地產(chǎn)帶來的影響不太現(xiàn)實。因為營改增是一個系統(tǒng)性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也受其他行業(yè)影響。比如金融行業(yè)、建筑業(yè)本次都面臨營改增，這些都是地產(chǎn)行業(yè)的上游，大家都是捆綁在一起的，所以很難單獨地去分析營改增給某一個行業(yè)帶來的影響。不過總的來說營改增會對企業(yè)的經(jīng)營模式、體系等帶來影響。