解讀房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增細(xì)則政策方案對(duì)二手房影響

近期，國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上正式發(fā)布了營(yíng)改增執(zhí)行細(xì)則。公布的7個(gè)細(xì)則文件中，有5個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)的建筑業(yè)，如《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》等。細(xì)則還就此前爭(zhēng)議比較大的房地產(chǎn)新老項(xiàng)目營(yíng)改增如何征稅、小規(guī)模納稅人代開(kāi)發(fā)票等問(wèn)題做了明確規(guī)定。為此，記者專訪了昆明市國(guó)家稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處副處長(zhǎng)趙志遠(yuǎn)，為大家逐一對(duì)新政進(jìn)行解讀。

1、房產(chǎn)企業(yè)如何繳稅最省錢?

關(guān)鍵要看進(jìn)項(xiàng)情況

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。第八條：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2017年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

解讀：面對(duì)這份細(xì)則地產(chǎn)企業(yè)選擇何種計(jì)稅方法更省錢?趙志遠(yuǎn)認(rèn)為企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)來(lái)選擇。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的都是老項(xiàng)目，在4月30日以前還沒(méi)有營(yíng)改增，其沒(méi)有辦法取得大量的進(jìn)項(xiàng)就不能抵扣。這種情況下選擇一般計(jì)稅辦法，沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)只有銷項(xiàng)，其稅負(fù)肯定就會(huì)升高。稅務(wù)總局考慮到老項(xiàng)目沒(méi)有辦法取得進(jìn)項(xiàng)，于是才有這條規(guī)定，企業(yè)可以采取簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法來(lái)降低稅負(fù)。

另外，一般計(jì)稅辦法針對(duì)的是，營(yíng)改增以后，企業(yè)有辦法取得進(jìn)項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)規(guī)范、核算清晰的話，將會(huì)取得大量進(jìn)項(xiàng)抵扣。這種情況選擇一般計(jì)稅辦法，由于所要繳納的增值稅是銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅，所以說(shuō)企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅，可能就會(huì)比較低。所以，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)合理選擇納稅方式。

點(diǎn)評(píng)：趙志遠(yuǎn)建議，4月30日以前的房產(chǎn)，如果在沒(méi)有辦法取得進(jìn)項(xiàng)的情況下肯定是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法為佳;但如果你有辦法取得很多進(jìn)項(xiàng)，比如在5月1日以后取得很多的進(jìn)項(xiàng)，則以一般計(jì)稅方法為佳。最終選擇何種繳稅方式，主要還是根據(jù)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)的情況。

2、代開(kāi)增值稅專用票意義?

可以消除重復(fù)征稅

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條：小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條：小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

解讀：之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游小規(guī)模納稅人無(wú)法開(kāi)具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂�，F(xiàn)在代開(kāi)政策出臺(tái)，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合。

趙志遠(yuǎn)表示，營(yíng)改增存在一個(gè)抵扣鏈條打通的問(wèn)題，即所謂的結(jié)構(gòu)性減稅。營(yíng)改增并不只是簡(jiǎn)單地將企業(yè)稅率降低，打通抵扣鏈條是合理降低企業(yè)稅負(fù)一個(gè)很關(guān)鍵的內(nèi)容。

舉個(gè)例子，對(duì)于小規(guī)模納稅人的建筑企業(yè)而言，其到稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)增值稅專用發(fā)票，就可以把他在這一個(gè)環(huán)節(jié)的稅收由下一環(huán)節(jié)抵扣回來(lái)，這樣有利于消除重復(fù)征稅問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以對(duì)合理的進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣。小規(guī)模納稅人交了稅，房地產(chǎn)企業(yè)也抵扣了，這樣抵扣鏈條就可以連起來(lái)了。

點(diǎn)評(píng)：趙志遠(yuǎn)特別說(shuō)明，小規(guī)模納稅人因?yàn)槭谴�開(kāi)發(fā)票，適用的稅率就不是11%，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人是按照征收率繳稅，他代開(kāi)的發(fā)票就只能根據(jù)征收率來(lái)代開(kāi)給下游企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)找的是一般納稅人的建筑公司合作，適用的稅率是11%。但小規(guī)模納稅人不可能抵扣那么多，所以是有差異的。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的合作對(duì)象選擇一般納稅人不一定比選擇小規(guī)模納稅人節(jié)省成本。因?yàn)閮r(jià)和稅如何定是雙方博弈的一個(gè)過(guò)程，小規(guī)模納稅人雖然交的稅少，但可能其價(jià)格低，所產(chǎn)生的成本自然減小，所以企業(yè)應(yīng)該合理選擇合作對(duì)象。

3、不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣有利樓市去化?

對(duì)樓市去庫(kù)存有利

《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第三條、第四條、第五條……明確了不動(dòng)產(chǎn)分年抵扣辦法。

解讀：有聲音指出該細(xì)則的出臺(tái)有利于存量資產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)，可盤活存量，加速樓市去庫(kù)存。

點(diǎn)評(píng)：趙志遠(yuǎn)指出，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅將不動(dòng)產(chǎn)納入企業(yè)可以抵扣的范圍，客觀上是對(duì)樓市去庫(kù)存有利的。但是究竟會(huì)有什么影響，有多大的促進(jìn)、刺激作用，目前作為稅務(wù)部門來(lái)看無(wú)從分析。因?yàn)闃鞘袖N售情況好與壞影響的因素非常多，稅收的因素是很小的一點(diǎn)。

4、不動(dòng)產(chǎn)租賃納入營(yíng)改增誰(shuí)得利?

有利企業(yè)降低稅負(fù)

納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第三、四條分別對(duì)一般納稅人和小規(guī)模納稅人如何繳納增值稅做了規(guī)定。

解讀：趙志遠(yuǎn)表示，作為個(gè)人來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增前后帶來(lái)的改變不會(huì)很大，不過(guò)對(duì)企業(yè)而言十分利好。因?yàn)榇饲坝捎谧赓U繳納的都是營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅自然沒(méi)有辦法傳導(dǎo)到下游抵扣�，F(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的租賃已經(jīng)是增值稅的一個(gè)項(xiàng)目了，企業(yè)租賃產(chǎn)生的費(fèi)用，自然也可以在銷項(xiàng)里面進(jìn)行抵扣，有利于企業(yè)合理降低稅負(fù)。因?yàn)槟壳皝?lái)看，企業(yè)中很大一部分成本都是租賃產(chǎn)生的，租賃成本占成本支出的比例還是比較大，對(duì)企業(yè)就非常有利。

點(diǎn)評(píng)：在趙志遠(yuǎn)看來(lái)，整個(gè)營(yíng)改增，房地產(chǎn)只是其中的一部分，所以單獨(dú)分析其對(duì)地產(chǎn)帶來(lái)的影響不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)闋I(yíng)改增是一個(gè)系統(tǒng)性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也受其他行業(yè)影響。比如金融行業(yè)、建筑業(yè)本次都面臨營(yíng)改增，這些都是地產(chǎn)行業(yè)的上游，大家都是捆綁在一起的，所以很難單獨(dú)地去分析營(yíng)改增給某一個(gè)行業(yè)帶來(lái)的影響。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)營(yíng)改增會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、體系等帶來(lái)影響。